comptar pisos buits

Ara fa un any, a partir del debat sobre la Budellera, es va generar una certa discussió sobre el tema dels habitatges buits a Tarragona. M’hi vaig referir de passada, en algun apunt. Hi va haver alguna moció municipal, el tema ha anat sortint de manera recorrent, i tampoc s’ha aclarit massa res.

En aquests debats –no se si arribaven a debat- no hi havia acord sobre la probable quantitat d’habitatges buits a la ciutat, i sortien xifres molt diferents, i força a l’alça. Algú parlava de prop de 15.000 habitatges i tot.

Evidentment no estic en condicions de donar una xifra concreta –de fet, exacta ningú no la pot dir, perquè això canvia cada dia- més enllà del convenciment que la realitat deu ser una xifra molt més baixa, per motius que ja vaig apuntar. Però ara hi ha hagut un parell de notícies sobre aquest tema que em semblen d’interès.

El principal problema, és clar, és el metodològic. Partim d’un cens d’habitatges, del 2011, més que discutible (es va fer per mostreig) i que xifrava els habitatges buits a Tarragona –exclosos els secundaris- en uns 7.700, un 11% del total. El Pla local d’habitatge, tant el 2012-2018, com l’actualització feta al 2015 sobre aquest punt, parteixen d’aquestes xifres –també del Cens del 2001, aquest sí cens i no mostreig- i citen algunes altres fonts, molts més indirectes, com ara les estimacions del Col·legi d’Agents de la propietat immobiliària, o segons el consum d’aigua, amb uns resultats de 11.000 i 30.000 habitatges buits respectivament, que es donen –especialment aquest darrer- per molt poc fiables.

El mateix Pla local feia una sèrie de consideracions sobre usos no residencials, habitatges secundaris no turístics, etc, que valdria la pena desenvolupar, i que ens permetrien ajustar més les xifres. Tot i això, afirma –al Pla 2012-2015- que és segur que el percentatge d’habitatge buit està per sobre del 15%, una afirmació que em sembla molt poc demostrada al propi Pla. Sobre els habitatges totals (57.270) això serien uns 8.500 habitatges. Molts. Però no tenim dades més recents i, sobretot, més exactes. L’actualització del 2015 és indirecta, a partir del cens del 2011, i per una cadena d’hipòtesis.

Ja fa uns mesos, vaig llegir unes declaracions del responsable d’habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, que explicava que pensaven fer una recerca més precisa sobre aquest tema, i apuntava que les xifres més o menys oficials parlaven de 80.000 habitatges buits, però que estimaven que potser es quedarien en uns 30.000. A Barcelona, amb 1.500.000 habitants (i també, és cert, amb molta més demanda) les xifres anaven entre 80.000 i 30.000. A Tarragona, amb 133.000 habitants, ens movíem sobre les 8.000, que en proporció s’acosta una mica a la banda alta.

Ara hem sabut més coses. Per una banda, Barcelona avança en aquest recompte més exhaustiu, i llegíem a la premsa (aquí) que el resultat és encara molt més baix del que pensaven. Aquell punt de partida dels 88.000 habitatges buits, segons un recompte a partir del cadastre, que seria un 11% dels habitatges de Barcelona, sembla que, a l'hora de la veritat, se situa entre el 3% i el 4%, entre 24.000 i 30.000. De fet, el recompte en alguns dels barris estudiats, se situava al voltant del 2%.

Per altra banda, l’Ajuntament de Girona ha actualitzat el seu càlcul, i també va per la banda baixa. Ho podeu veure aquí. A Girona, se situaria als 1.122 habitatges, un 2,32%. En aquest cas, no es tracta d'un recompte minuciós, com sembla que s'està fent a Barcelona, amb diverses visites, sinó de l'aplicació d'una sèrie d'indicadors. El treball és al web de la Unitat Municipal d'Anàlisi Territorial de l'Ajuntament de Girona (UMAT) i el podeu veure aquí. 

Traslladar aquests resultats a Tarragona seria un atreviment. Les realitats socials i territorials són diferents. En el cas de Barcelona per magnitud, i pel fet que la ciutat gairebé no disposa de sòl lliure i, a la vegada, té una demanda molt alta. En el cas de Girona, tot i que les magnituds de la ciutat són més semblants, ens trobem amb una ciutat molt més compacta, i amb una ciutat real d'una altra dimensió i també amb un alt grau de cohesió. Girona, Salt, Sarrià de Ter, Vilablareix, Fornells de la Selva, són municipis molt propers entre ells i generen una taca urbana molt més cohesionada del que ho fan els diversos nuclis del municipi de Tarragona.

Ara bé, em costa de creure que els prop de 100.000 habitants de Girona generin un 2,32% d'habitatges buits, i Tarragona, amb 131.507 habitants (xifres oficials del padró a 01.01.2017; per cert, el primer augment des del 2011, que pot ser un senyal de canvi de tendència) generi un 15%. De fet, si examinem les dades d'habitatges iniciats en el període 1990-2016 -un període llarg- a Girona van ser 23.276, i a Tarragona 27.122, una diferència del 16%, menor que la diferència de població. A Girona, doncs, s'ha construït una mica més, de manera que teòricament podria tenir més habitatges buits.

La metodologia de l'estudi de Girona combina indicadors d'aigua, d'escombraries, del cens de locals, entre d'altres, per arribar a la conclusió. Això li permet depurar elements que, al Pla local d'habitatge de Tarragona, se citaven com a possibles distorsions, però no s'estudiaven.

En tot cas, i a manca de poder aventurar cap xifra -no tinc prou dades- sí que crec que és possible afirmar que això reforça la hipòtesi que a Tarragona no hi ha entre 8.000 i 10.000 habitatges buits -això seria un de cada set/vuit habitatges de la ciutat- sinó força menys.

I, en tot cas, sí que podem assegurar que ens falta molt per fer per a conèixer la realitat de la ciutat. Tinc molta enveja de l'existència i de la feina de la UMAT de Girona -us recomano una visita al seu web (és aquí). Sobretot perquè ja fa més de vint anys que treballen, i això, el coneixement constant de la ciutat, és el que permet polítiques públiques més eficaces. Si hem de copiar res, doncs, no copiem l'estudi, copiem les eines i la constància que el fa possible.