preguntes que faria sobre el PDU del CRT (l'ex-BNC World) si en tingués l'ocasió

 

Demà dijous hi ha d’haver la compareixença del vicepresident, conseller d’economia i hisenda, i president interí í en funcions de substitut (o alguna cosa així) que, encara que no ho sembli, és una sola persona, i del conseller de Territori i Sostenibilitat, per a parlar del contracte de compra-venda dels terrenys del CRT. A veure.

Del pretès contracte (ara sembla que només un esborrany, segons va dir el conseller Calvet, cosa que m’alegra) el que més soroll ha fet és que l’Incasol compri i pagui al comptat, i vengui i cobri a terminis, el que suposa un préstec sense interès a HRC, i les condicions-obligacions de recompra que podrien suposar, ara sí, que l’Incasol paga i es queda uns terrenys que no sembla que tinguin massa utilitat pública. Sobre les condicions del contracte, en general, ja en vaig parlar  AQUÍ, i més de fons m’he manifestat molts cops en desacord amb aquest paper de promotor que ha anat adquirint la Generalitat en lloc del d’àrbitre o creador de les condicions i prou, i deixar que s’entenguin les parts, que és el que toca en una economia de mercat com diuen que som. Em centraré, ara, en aspectes més urbanístics -que són els meus- tot i que ja els apuntava en l’escrit anterior. Són les preguntes que jo faria si participés a la Comissió del Parlament.

Sobre el contracte Caixa – Incasol:

 1. El contracte reconeix que hi ha plantejada una reclamació de retaxació per part d’antics propietaris expropiats. I tot seguit estableix:

- Que l’Incasol assumeix tota la responsabilitat en aquest sentit, fins i tot per les que es puguin derivar de les finques que continuen en propietat de la Caixa més enllà de l`àmbit del PDU.

- Que si les possibles sentències van més enllà del que cobreix una pòlissa d’assegurança (la beneficiària de la qual és la Caixa) l’Incasol es farà càrrec d’això.

- Que la Caixa no garanteix ni la vigència ni la continuïtat de la pòlissa en el futur.

Vol dir això que l’Incasol es farà càrrec de totes les retaxacions que hi pugui haver, incloses les de la resta de finques que no són objecte de compravenda? Que la Caixa pot rescindir la pòlissa l’endemà de fer la compravenda i deixar tot el risc a l’Incasol?.

2. La Caixa demana l’exclusió dels costos de les obres d’urbanització externes corresponents al Sector 2 Nord del PDU, perquè diu que, amb les infraestructures actuals, ja en té prou. I que si les al·legacions que ha presentat en aquest sentit al PDU no són estimades, que els costos vagin a càrrec de l’Incasol. És a dir, que passi el que passi, la Caixa no paga.

Hem de recordar que les infraestructures externes al PDU ho són de tot el PDU, és a dir, del sector 1 -els dels casinos, el de HRC- del sector 2 Nord i del sector 3. Per això la memòria d’ordenació del PDU diu:

«En els cas de les obres de connexió, el cost de l'adquisició del sòl no inclòs en els àmbits dels sectors i el d'execució de l'obra s'imputarà als sectors d'interès supramunicipal delimitats i ordenats en aquest planejament en proporció als sostres atribuïts a cadascun, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

-       Sector 1 Complexos turístics integrats - CTI, en un 92,71%

-       Sector 2 Nord, en un 6,04%

-       Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 1,25%»

És a dir, que al Sector 2 Nord li toca assumir el 6,04% d’aquests costos. I al sector 2 també li toca:

«Infraestructura de connexió viària inclosa en l’àmbit del PDU a repartir entre el sector 2 Nord i el sector 3 Centre de convencions:

Tram del vial d’accés des de l’avinguda Batlle Pere Molas (assenyalada amb el número 9). El cost d’adquisició de sòl i d’execució d’aquesta obra de connexió externa als sectors Nord i Centre de convencions, es repercutirà en proporció als sostres atribuïts a cadascun dels sectors, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

-       Sector 2 Nord, en un 82,86%

-       Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 17,14%»

De quines quantitats estem parlant? Doncs segons la memòria d’ordenació del PDU, el sector 2 Nord, i per aquests conceptes, ha d’assumir 3.949.181 €. I ara volen que els assumeixi l’Incasol (o qui digui el PDU reformat, però no la Caixa).

Pensa fer això, l’Incasol? Si de la modificació del PDU canvien els aprofitaments, es redueix el del sector 1 i es manté el del sector 2, i la proporció de costos que hauria d’assumir el sector s’incrementa, també ho pagarà l’Incasol? Si les noves infraestructures estan dissenyades en funció de l’increment total de la mobilitat -és a dir, de la generada per tots tres sectors- com es pot discriminar una part d’aquesta mobilitat generada?.

3. La Caixa reclama l’execució d’un vial entre els camps de golf existents i la zona residencial del CRT (urbanitzada, però no edificada) i l’actual C-31b. Camps de golf i zona residencial són externs al PDU, i s’entén que, si manquen infraestructures externes derivades de les necessitats de mobilitat d’aquests àmbits, són aquests àmbits qui se n’hauria de fer càrrec, com és usual. Però el contracte diu que se n’ha de fer càrrec el PDU (i ja hem vist que això no vol dir la Caixa) o, si no el PDU, aleshores l’Incasol. Està d’acord en què el sector públic pagui les infraestructures necessàries per als negocis de la Caixa, aliens al PDU?.

Sobre el contracte Incasol – Hard Rock Cafè

1. El punt 5.3 del contracte estableix:

«Com s’ha indicat a l’Antecedent I d’aquest Contracte, s’ha iniciat la tramitació de la Modificació del PDU, manifestant el Venedor que la mateixa no afectarà negativament el Projecte HREW ni les seves diverses Fases i, en especial, no afectarà negativament els paràmetres urbanístics del PDU actualment vigents, ni suposarà un augment de les obligacions i càrregues urbanístiques corresponents al Sector CTI ni en el seu còmput global ni per a les diferents Fases previstes.»

Això vol dir que, si s’admeten les al·legacions de la Caixa a la modificació del PDU, HRC no es farà càrrec de les despeses de les infraestructures que la Caixa deixa de pagar. O sigui, que l’Incasol té tots els números per a pagar-les. L’Incasol es farà càrrec de tot això? Quant ens costarà?.

2. HRC limita els costos d’urbanització i d’infraestructures externes de la primera fase a 35M€. Aquests costos, per a la totalitat del Sector 1, el PDU els quantifica en 136.652.055 €, és a dir, quatre vegades més. Tot el que ultrapassi la xifra de 35M€ en la urbanització de la primera fase haurà d’anar a càrrec de l’Incasol. Tenint en compte que hi ha despeses no divisibles (no pots fer un quart de rotonda, per exemple) quin és el risc econòmic per a l’Incasol?.

3. En parlar de la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà, el contracte recorda que, d’acord amb l’article 155 de la normativa del PDU, s’hi admet l’ús d’aparcament. A partir d’aquí, s’acorda que un mínim de 25.000 m2 de la parcel·la (és a dir, un mínim del 50%) es destini a aparcament exclusiu per al projecte de CTI, per un termini de deu anys -a comptar des de la inauguració del casino- prorrogables a deu anys més.

Ara bé, l’article 155 es refereix a les condicions d’ús de tot el sector 1, i l’ús d’aparcament és un ús admès –no l’ús principal- com ho és el de serveis tècnics, però en cap cas de manera explicita a la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà. En canvi, els usos del Sector 1 sí que preveuen 120.000 m2 de sostre d’aparcament i serveis. Necessita 25.000 m2 més? Aquest ús d’aparcament serà una concessió, tota vegada que es tracta de sòl públic? Amb un cànon? No hauria de ser objecte de concurs?. Es considera compatible aquest ús d’aparcament amb els que la llei d’urbanisme estableix per al sòl provinent del 15% d’AM, és a dir, patrimoni municipal de sòl? Segons l’article 160.5 de la Llei d’urbanisme són:

«5. El patrimoni de sòl i d’habitatge dels ens públics es destina a les finalitats següents:

a) Preveure, posar en marxa i desplegar, tècnicament i econòmicament, l’expansió de les poblacions i la millora de la qualitat de vida.

b) Fer efectiu el dret dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i adequat.

c) Intervenir en el mercat immobiliari per a abaratir el preu del sòl urbanitzat i facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics.

d) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable.»

En quina d’aquestes finalitats encaixa l’aparcament per al casino?.

I, una pregunta afegida, que no té a veure amb el contracte però sí amb el PDU. El sector 2 Nord, aquell pel qual la Caixa no vol pagar les obres d’infraestructures externes, ha cedit el 15% d’AM que li pertoca? A qui? En sòl o en l’equivalent en metàl·lic? Amb quina destinació?

Sobre el PDU present i futur

1. La modificació del PDU en curs inclou rebaixes en el sostre edificable? Atès que el PDU preveia fins a quatre llicències de casino, i que ara només n’hi ha una, es planteja una reducció equivalent del sostre corresponent als CTI? Això suposaria la corresponent rebaixa de necessitats d’infraestructura externa i, per tant, de costos?.

2. Tenint en compte que la sentència del TSJC estableix la incompatibilitat de la zona de risc químic amb els espais lliures i equipaments, i que, per tant, caldrà resituar aquests espais lliures i equipaments, si més no en la quantitat mínima establerta per la normativa urbanística, ho farà en detriment de les zones destinades a CTI? No suposa això una revisió del PDU en lloc d’una modificació puntual, més si tenim en compte que també es revisen les necessitats d’infraestructures?

3. Atès que la possibilitat d’una sentència que anul·lés el PDU -com així ha passat- era motiu per a obligar l’Incasol a recomprar els terrenys, considera possible que HRC adquireixi els terrenys el 15 de desembre, quan encara no s’ha executat la sentència? No és això un risc afegit per a l’Incasol?.

A veure què pregunten, els membres de la comissió, i a veure què responen els compareixents.

Més notes a partir de la sentència, i quatre números sobre què pot passar

 

Després del xoc de la sentència, comencen a sortir les propostes de com arreglar el PDU. Un amic ben relacionat amb el departament de Territori em comentava que, segons fonts del departament “Simplement algú és va equivocar innecessàriament  i qualificant com a zona verda, espais que no podien ser-ho, amb la voluntat d’adquirir-los com a sistemes, quan no hi havia cap necessitat perquè les zones verdes previstes depassen de llarg els estàndards mínims legalment exigits per llei. Es corregirà i ja està.”

Jo vaig manifestar les meves reserves, sobretot perquè, en aquells moments, no podia consultar el PDU. Avui, a la Vanguardia, la sempre solvent Sara Sans ja ens diu que la cosa anirà per la correcció del PDU, i que un any de tramitació no el treu ningú. I ara ja he pogut consultar el PDU i fer quatre números. A veure si em sé explicar.

El sector 1 –els dels casinos, per entendre’ns- del PDU, com tots els sectors, té l’obligació de fer unes reserves d’espais lliures i d’equipaments, que són un mínim del 10% i un 5% respectivament de l’àmbit del sector. Com que el Sector 1 té una superfície de 1.017.110 m2, això vol dir uns mínims de 101.711 m2 d’espais lliures i 50.855 m2 d’equipaments.

L’actual ordenació del sector –la que la sentència ha tombat- preveu unes reserves d’espais lliures de 211.772 m2, un 20.8%, i de 151.749 m2 d’equipaments, un 14.9%, de manera que depassa sobradament els mínims.

Però recordem que el motiu de la sentència és la ubicació d’aquests espais. Al plànol adjunt ho podem veure:

L’espai de color verd correspon a l’espai lliure i el de color blau als equipaments. I la línia vermella/morada (no sé ben bé) mig trencada que hi ha de l’extrem dret a baix fins a la banda esquerra a dalt és la línia d’Anàlisi Quantitatiu del Risc.

Com podem veure, gairebé tots aquests 356.000 m2 (espais lliures + equipaments) se situen dins de la zona de risc, com diu la sentència, al punt 7 de l’apartat 6.4 (el subratllat és meu):

“7: Portades totes aquestes consideracions al cas que ens ocupa, no podrem arribar a cap altra conclusió que no sigui de la constatar que el gruix dels espais lliures i dels equipaments públics del Sector 1 del PDU-CRT, haurien estat situats en una zona de risc d’accidents greus provinents de la indústria química; i això últim, en contravenció de la normativa que acabem d’analitzar; la qual cosa hauria portat el PDU-CRT a intentar salvar aquesta contradicció a través d’unes mesures de seguretat (moltes d’elles de dubtosa factibilitat) incompatibles amb la funcionalitat que legalment han de satisfer els espais concernits.”

Vol dir que només serien admissibles els espais que, al plànol anterior, he marcat amb una vora negra, i que, sense haver pogut fer-ne una mesura exacta, són d’uns 10.000 m2 d’espai lliure i d’uns 22.000 m2 d’equipament (si algú en pot obtenir la dada exacta, millor).

És a dir, que l’operació de recol·locació de sistemes d’espais lliures i d’equipaments suposa introduir, a la resta del sector, prop de 108.000 m2 (90.000 d’espais lliures i 28.000 d’equipaments) per arribar als mínims establerts, i això s’haurà de fer, forçosament, en detriment de la resta del sector, perquè als sòls inclosos a la zona de risc no s’hi podrà posar res. I això admetent aquests 32.000 m2 ja existents que quedarien amb una posició residual i que podrien ser, doncs, igualment discutibles en termes de funcionalitat.

És a dir, que si mantenim les reserves del sistema hidràulic, només ho podem treure del viari (251.313 m2) o, més probable, de les zones amb aprofitament (383.707 m2). Si fem un repartiment desigual (reduir 38.000 m2 de viari i 70.000 m2 de zones) voldrà dir que haurem reduït les zones amb aprofitament en un 18%. Amb el que això comporta sobre la disposició de l’edificabilitat.

Clar, això ens porta a fer algunes preguntes. Fins a quin punt podem parlar de modificació i no de revisió del PDU? Valen el mateix els terrenys amb aquestes diferències? Com s’haurà de refer l’ordenació de l’edificació? Reduint espais lliures entre edificacions? Augmentant alçades?. Una reordenació d'aquesta magnitud no suposa refer totes les previsions en matèria d'infraestructures, de mobilitat, de costos, etc?.

Crec que aquesta sentència és una oportunitat per reconduir diverses coses. D’entrada, per a congelar l’esperpèntica compravenda i, sobretot, les lleonines condicions imposades per la Caixa per a la venda, i algunes de HRC per a la compra. Però sobretot per a continuar la tendència d’aterratge del projecte a unes magnituds i condicions més realistes. Ja he manifestat altres cops que és un error voler mantenir les actituds inicials, de rebuig o de suport entusiasta, quan el projecte actual ja és molt diferent –més concret i més ajustat- que les fantasmades inicials. Ara ja només hi ha llicència per a un casino, i HRC sembla que només tingui interès en la primera fase, i la resta, si de cas, ja veurem. Podem aprofitar l’ocasió per a cenyir-ho tot a aquesta primera fase? Segons el contracte de compravenda, això seria un sòl d’uns 250.000 m2 com a màxim, amb un sostre d’uns 150.000 m2. Redissenyar tota l’operació cap aquestes magnituds, especialment les infraestructures necessàries, em semblaria un exercici de realisme important, i segurament estaríem parlant d’alguna cosa molt més viable que no els 830.000 m2 de sostre previstos.

En fi, que continuarà. Com els serials o el culebrons.