Sobre la compravenda dels terrenys la Caixa-Incasol-Hard Rock Café

 

Ara fa uns deu dies, el 7 de setembre, el diari ARA, de la mà de Jordi Sans, ens donava la notícia: l’Incasol -és a dir, la Generalitat; és a dir, els contribuents- avançarà el pagament dels terrenys per a Hard Rock Cafè, en el projecte abans conegut com a BCN World, comprats a la Caixa, que cobrarà bitllo-bitllo. I Hard Rock Cafè pagarà a terminis, i, a més, imposa una sèrie de condicions, la més alarmant de les quals és una opció de revenda (i obligació de recompra) a l’Incasol per un període de deu anys si les coses es torcen.

No sóc cap expert en periodisme, però em sembla que d’això en diuen un scoop, una noticia bomba, de manera que el primer que cal fer és felicitar en Jordi Sans pel seu treball. Un treball que devia ser realment una bomba, perquè va provocar tota mena de reaccions, des de les pròpies dels acèrrims detractors de BCN World (“nosaltres ja ho dèiem”) fins a demandes d’explicacions de grups polítics més o menys oposats al projecte, o a parts o maneres del projecte, passant per fugides d’estudi dels més implicats del tipus “això és el més normal, i ho hem fet un munt de cops” (aquesta és del director de l’Incasol, i, la veritat, no sé si gaire tranquil·litzadora).

No cal dir que, interessat com estic en el tema (aquest és l’apunt número 44 des del llunyà 2012 en què va començar aquesta pel·lícula) vaig voler saber-ne més, i vaig obtenir aquests contractes, no perquè no em refiï de l’ARA, però sí per llegir-ho tot. I, mira, va valer la pena.

De tot plegat, la qüestió principal -en podríem dir el pecat original- és aquesta absurditat de compro i venc en un únic acte (ja n’he parlat en altres apunts, que ara no tinc ganes de buscar). Quan n’he tingut ocasió, n’he preguntat els motius a alts responsables de la jugada, i l’explicació que m’han donat, que deu ser l’oficial, és que la Caixa no vol tenir tractes amb una empresa de joc. És clar, això és prendre’ns per imbècils. La Caixa, com una mena de Santa Tereseta de Lisieux, epítom de la innocència, no vol relacionar-se amb el joc!. Suposo que no deu tenir tractes amb la ONCE, tampoc, oi?. I, en tot cas, aquest pudor no sembla que el tingui per a finançar empreses d’armament -vegeu les dades a http://www.centredelas.org/bancaarmada/ca/ -.

Tot sembla indicar -si més no, jo ho veig així- que el venedor Caixa juga amb la necessitat que te el comprador Incasol que l’operació no salti pels aires, pel cost polític i d’imatge, i se n’aprofita fent allò que a casa meva s’anomena xantatge. Oblida, potser, que si l’operació fa llufa -o, simplement, que la víctima del xantatge deixa de cedir- es queda amb uns terrenys i sense negoci. Clar, això suposant que aquesta víctima se n’afarti i es planti.

Però el contracte Caixa-Incasol dóna per més. Ja em penso que en Jordi Sans es va centrar en els aspectes més bàsics -qui paga i quan, i la recompra- però jo he trobat més coses que em semblen també dignes de menció.

La Caixa no es limita a vendre. De passada, aprofita per a treure’s de sobre obligacions enutjoses. Addueix que el PDU vigent imputa uns costos d’urbanització al Sector 2 Nord –de la Caixa, i que no és objecte de venda- i que considera que corresponen a infraestructures no necessàries ni derivades d’aquest Sector 2 Nord, de manera que es pacta que, si es desestimen les al·legacions formulades en aquest sentit a la modificació del PDU a tràmit, serà la part compradora -o sigui, l’Incasol- qui es faci càrrec d’aquestes despeses d’urbanització.

Sobre això, cal tenir en compte que les infraestructures projectades -especialment les corresponents a la mobilitat i a les connexions externes- es deriven del conjunt del PDU (és a dir, dels CTI -els espais dels casinos- del Sector Nord, i del Centre de Convencions, els tres sectors del PDU) i els costos es reparteixen en proporció a l’aprofitament. Concretament, la memòria d’ordenació del PDU diu:

“En els cas de les obres de connexió, el cost de l'adquisició del sòl no inclòs en els àmbits dels sectors i el d'execució de l'obra s'imputarà als sectors d'interès supramunicipal delimitats i ordenats en aquest planejament en proporció als sostres atribuïts a cadascun, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

Sector 1 Complexos turístics integrats - CTI, en un 92,71%

Sector 2 Nord, en un 6,04%

Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 1,25%”

No resulta admissible que ara es pretengui que l’increment d’aprofitament atorgat pel PDU al Sector 2 Nord (50.000 m2 de sostre) no contribueixi a les despeses ocasionades per les noves necessitats d’infraestructures que, recordem-ho, surten del conjunt del PDU, de tot el PDU.

Per altra banda, i des d’un punt de vista procedimental, si la part venedora considera que, en el marc de la modificació del PDU -que pot variar aquestes necessitats de noves infraestructures- hauria de quedar exonerada d’aquestes despeses, que interposi els corresponents recursos a la modificació del PDU, però que no traslladi aquest problema a un procés -la compravenda- totalment aliè.

Més coses. La part venedora -la Caixa- exigeix la realització d’un vial, en funció de les necessitats de la zona residencial i dels camps de golf (per tant, fora de l’abast de les finques objecte de compravenda). I afegeix que la modificació de PDU ha de preveure aquest accés i la responsabilitat de la seva execució (no sabem si això els inclou com a possibles responsables) i que, si no és així, la part compradora -l’Incasol- vindrà obligat a executar-lo.

Novament, doncs, la Caixa aprofita per a incloure al contracte obligacions que no tenen a veure amb l’estricta compravenda, i traspassa a l’Incasol obligacions que no li pertoquen, corresponents a conveniències de les seves propietats. En definitiva, busca que un tercer -el contribuent- li pagui els negocis.

I això que ens deien que era un «acte únic», que d’una tacada compraven i venien. Aquests punts exposats -i algun altre que no poso- deuen ser la torna....

I què diu el contracte entre Hard Rock Cafè i Incasol? Doncs també té el seu suc. A més del pagament en diferit, i de l’opció/obligació de recompra -i després m’hi referiré- hi ha alguns detalls. D’entrada, una prolixitat i un detall que contrasten amb l’altre contracte. Per exemple, Hard Rock Cafe s’assegura davant de possibles vicis ocults del terreny, per contaminació o per ves a saber què. Poc probable? Segur, però aleshores et demanes: i per què Incasol, quan compra a la Caixa, no pren aquestes precaucions?.

Més coses? Ens explicita la inversió en urbanització i en infraestructures externes per a la primera fase, que xifra en 35 milions d’euros. Si hi ha un sobrecost, l’assumeix l’Incasol. Per a fer-nos una idea, el PDU preveu, per a tot el sector CTI, uns costos de 174M€. També cal dir que els 35M són un 20%, i que la primera fase és també un 25% del sòl i un 20% del sostre. De fet, HRC s’assegura molt aquesta primera fase -un CTI, un casino, que es per al que té llicència- i no parla de la resta. Retinguem aquesta dada. Però pensem que hi ha infraestructures externes que no es poden trossejar, no pots fer un 25% de rotonda perquè ara només fas un 25% de sostre.

Especifica l’ús al qual s’ha de destinar la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà. Una parcel·la de 50.000 m2 i 111.750 m2 de sostre, que s’ha de cedir a l’Incasol en tant que administració actuant. Almenys el 50% de la parcel·la s’ha de destinar a aparcament exclusiu per al CTI, per un període de deu anys prorrogable a uns altres 10.

Sobre això, caldria recordar que els terrenys provinents del 15% d’AM s’han d’incorporar al Patrimoni municipal de sòl (en aquest cas, al de l’Incasol, com a administració actuant) i s’han de destinar (segons l’article 160 de la llei d’urbanisme) a:

“5. El patrimoni de sòl i d’habitatge dels ens públics es destina a les finalitats següents:

a) Preveure, posar en marxa i desplegar, tècnicament i econòmicament, l’expansió de les poblacions i la millora de la qualitat de vida.

b) Fer efectiu el dret dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i adequat.

c) Intervenir en el mercat immobiliari per a abaratir el preu del sòl urbanitzat i facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics.

d) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable.”

No sé veure l’apartat on encaixa un aparcament per al CTI... que m’ho expliquin. I ja sé que una parcel·la amb usos hoteler, comercial i lleure no és útil per a fer habitatge públic, però la llei ja preveu que pot ser venuda i destinar-ne el que s’obtingui als objectius abans citats. I, per cert, que el Sector Nord 2, aquell de la Caixa, també havia de cedir el 15% d’aprofitament mitjà, en sòl o en diners. Ens poden dir com va, això?.

Anem a la recompra. S’estableix una opció de venda (i una obligació de compra per part de l’Incasol) en una sèrie de supòsits:

- Si el PDU resulta anul·lat o sense efecte per qualsevol motiu (recordem que hi ha un contenciós presentat pel GEPEC).

- Si es redueix l’edificabilitat (important, tenint en compte que hi ha una modificació del PDU a tràmit, encara que més endavant es diu que tot això es refereix a la modificació o al PDU si no s’aprova la modificació).

- Si no és possible tirar-lo endavant per manca d’alguns dels instruments -PMU, reparcel·lació, urbanització, llicència- fora dels terminis establerts pel mateix contracte per causa no imputable a HRC.

Aquesta opció té una durada de deu anys, i , si s’executa, suposa la recompra pels 120M€ més els impostos corresponents, més els costos de les obres d’urbanització fetes, més els interessos corresponents. Aneu sumant.

Si la primera fase ha tirat endavant (teòricament s’ha de fer en un termini de quatre anys) els edificis i el sòl corresponents queden exclosos de la recompra (però no figura, de manera expressa, que es rebaixi el preu).

Aquest dret a recompra és transmissible. Si HRC es ven la resta de parcel·les, el seu comprador també té aquest dret.

Sobre això he de dir que entenc les precaucions de HRC. Davant d’una operació que teòricament parla de 830.000 m2 de sostre, amb unes infraestructures complexes que demanen una alta inversió, no vol enganxar-se els dits amb tràmits -i més amb tràmits absurds i complicats com els que tenim per aquí- i demana garanties. Fins aquí, d’acord. El problema ve que aquestes garanties les hauria de tractar amb la part venedora -bé, de fet ja ho fa- que hauria de ser la Caixa, si parlem de recompra de terrenys. Les garanties per la part pública haurien de ser d’una altra mena. Em semblaria raonable que, de la mateixa manera que els drets urbanístics es patrimonialitzen en un procés de menys a més (planejament general, planejament derivat, parcel·lació, urbanització, llicència, etc) aquesta opció de garantia també fos gradual, de manera que el risc quedés repartit. I, en tot cas, que quedés alliberat en pic s’han concedit les llicències per a la primera fase. A partir d’aquell moment, ja és responsabilitat només de HRC.

I, per cert, en aquest joc del gat i la rata de la compravenda, hi ha un aspecte curiós. El contracte inclou una condició resolutòria per part de l’Incasol, d’acord amb l’article 170 del text refós de la Llei d’urbanisme. Això és especialment significatiu, tota vegada que aquest article es refereix a les “condicions resolutòries a què s'han de subjectar les transmissions de béns dels patrimonis públics de sòl i d'habitatge”. Si els terrenys formen part del patrimoni públic de sòl i habitatge -i hem d’entendre que sí, perquè l’Incasol els ha comprat, i per això li és d’aplicació l’article 170- aleshores potser també li serien d’aplicació els articles 168 i 169:

“Article 168

Adjudicació directa

1. La cessió gratuïta i l’alienació onerosa de béns dels patrimonis públics de sòl i d’habitatge es poden adjudicar directament a favor d’una altra administració pública o d’una entitat urbanística especial que gestioni el patrimoni públic de sòl i d’habitatge corresponent.

2. L’alienació onerosa de béns dels patrimonis públics de sòl i d’habitatge es pot adjudicar també directament:

a) Als propietaris de terrenys afectats pel planejament urbanístic a sistemes urbanístics públics o de béns que es vulguin incorporar al patrimoni públic de sòl i d’habitatge, per a obtenir-los mitjançant una permuta.

b) A favor de qualsevol persona, si després d’haver efectuat una licitació pública, aquesta resta deserta o bé és fallida per l’incompliment de les obligacions dels adjudicataris, sempre que no hagi transcorregut més d’un any des de la licitació i que els adquirents assumeixin les mateixes obligacions.

Article 169

Alienació onerosa de terrenys de l’Institut Català del Sòl

L’alienació onerosa de terrenys que siguin propietat de l’Institut Català del Sòl es pot adjudicar directament en els supòsits establerts per l’article 168 i la legislació en matèria d’habitatge i, en la resta de supòsits, es pot fer directament amb l’anunci previ de l’alienació en dos dels diaris de més difusió de la comarca i en el tauler d’anuncis de l’ajuntament del municipi a què pertanyin per a promoure la concurrència d’ofertes.”

Vaja, vaja, calia una licitació pública? O és que només és patrimoni públic per una cosa però no ho és per l’altra?. M’agradaria molt que algú més expert que jo en dret públic ens ho expliqués.

He citat abans que tot el contracte gira al voltant de la primera fase. Fins i tot, en l’opció de recompra, admet la possibilitat que sí que hagin dut a terme aquesta primera fase (i aleshores no entenc en quin supòsit podrien forçar la recompra: si han pogut realitzar la primera fase és que tot el que calia -PMU, reparcel·lació, llicència d’edificació- també s’ha dut a terme). Continuo creient que l’interès de HRC és aquesta primera fase, i la resta no els interessa per res, i preferirien treure-s’ho de sobre. A veure si, al final, tindrem un CTI de 150.000 m2 de sostre i para de comptar. Allò de “per aquest viatge, no calia...”.

 En fi, que continua el serial.