divendres, 8 de gener de 2021

Més notes sobre habitatge i el futur POUM a Tarragona

 


L’anul·lació del POUM de Tarragona, a més de generar un buit, suposa un repte. Des d’alguns llocs s’ha dit una oportunitat –cabria, ara, recordar allò de la crisi i l’oportunitat- i certament ho és, ni que sigui si us plau per força. Però de vegades no acabo de veure que se sigui conscient del que representa. Per entendre-ho, jo m’havia mostrat sempre refractari a iniciar la revisió anticipada del POUM; no per manca de motius, sinó pel daltabaix que representava, i havia apuntat algunes vies possibilistes que permetien revisar temes sense obrir el meló de la revisió. Ara ja no és el cas, i haurem de fer la revisió sí o sí.

Però això no vol dir que sigui fàcil, i que no hi hagi molts problemes. Caldrà decidir, almenys, dues coses. Per una banda, si la revisió la fa l’Ajuntament amb els mitjans propis –que és com es va fer el POUM anul·lat (i així va anar...)- o si es busca un equip extern. Per altra banda, que pot condicionar el primer punt, si es fa una revisió a fons o si es limita a retallar els aspectes més discutits, i para de comptar.

Pel que he pogut entendre –tot a través de mitjans de comunicació- sembla que s’opta per la primera opció, un POUM nou de dalt a baix. Una opció legítima, i més tenint en compte el caràcter sistèmic dels plans, que vol dir que tocar un punt vol dir tocar el conjunt.

Però això té les seves implicacions. Vol dir que difícilment es podrà assumir per part dels serveis tècnics de l’Ajuntament, i no perquè no en sàpiguen, sinó perquè els mitjans –humans, materials, estructurals- són els que són. Ho vam veure en la formulació del POUM, i com la necessitat de seguir el dia a dia –que igualment caldrà, i més, com veurem- complicava molt les coses.

Si el nou POUM l’ha de fer un equip extern –almenys jo crec que ha de ser així- vol dir uns quants mesos per a fer el concurs i adjudicar. I només és el començament. Els terminis de formulació, tramitació i aprovació d’un POUM són els que són (per molts motius, i ara no cal entrar-hi) i els hem de tenir en compte. Dos exemples: l’antecedent més immediat d’anul·lació del POUM, Mollet del Vallès, porta tres anys, i ja una pròrroga, per a fer el nou POUM, i tot just al juny n’ha aprovat l’avanç. Encara li queden ben bé un parell d’anys -essent molt generós- per a l’aprovació definitiva. Segon exemple: el darrer POUM gran aprovat ha estat el de Banyoles, que no és, ni de bon tros, tan complicat com el de Tarragona. Doncs bé,  a Banyoles, l’avanç es va aprovar el novembre de 2014, i l’aprovació definitiva ha estat el desembre de 2020. Això és, uns sis anys ben bons per a tenir POUM, i em temo que em quedo curt pel que fa a Tarragona.

I això em porta a la segona qüestió. Mentre no tinguem POUM, regiran unes Normes Urbanístiques, un document provisional que sembla que elaborarà el mateix Ajuntament. Aquestes Normes, per força, només podran recollir el sòl urbà –consolidat o no- a més dels sectors urbanitzables amb planejament ja aprovat, que seria el cas del PP.10 i para de comptar (el PP de Culubret està aprovat, però tinc el dubte de si no està condicionat per la modificació del POUM a tràmit i ara decaiguda).

Vol dir això, doncs, que les necessitats d’habitatge s’hauran de cobrir amb això, i no només aquests sis o set anys en què no tindrem POUM, sinó uns quants més, perquè cal afegir-hi el temps que caldrà per desenvolupar el planejament derivat del nou POUM. Per a fer-nos una idea, en els set/nou anys de vigència del POUM (set des de la publicació de l’aprovació definitiva, nou des de la mateixa aprovació) només es va aprovar el PP.10 (el d’IKEA) i encara perquè el sistema d’actuació va ser el de cooperació, per anar més ràpid, i tot i així va trigar cinc anys, i encara trigarem un parell d’anys a veure els primers habitatges disponibles.

Vol dir això, doncs, que caldrà estar molt a sobre del que es pugui fer al sòl urbà –consolidat o no- per a les necessitats d’habitatge de Tarragona per als propers nou o deu anys, i especialment per les necessitats d’habitatge protegit, tenint en compte que, al 2030, el 15% del parc d’habitatges hauria de ser habitatge protegit, tal com diu l’article 73 de la Llei del dret a l’habitatge.

Amb què podem comptar? D’entrada, amb els prop de 1.200 habitatges del PP.10, 400 dels quals protegits. També, però això més a mig termini, podríem comptar amb els 1.832 habitatges del PP.30, Pou Boronat, aprovat definitivament i que no prové del POUM, però no sé si algú pensa en tirar-ho endavant. També, amb tots els solars lliures en els planejaments aprovats fa temps; és a dir el que quedi del PP.2 –el de la zona de Joan XXIII- o a la Vall de l’Arrabassada (tot i que em sembla que ja no queda gaire res) o al PP.1 Avinguda d’Andorra (però aquí hi havia una modificació en marxa, que, en tant que modificació d’un pla parcial aprovat anterior al POUM, entenc que pot seguir endavant, però no n’estic segur). I, és clar, solars escadussers, aquests que fa anys i panys que estan buits amb un rètol de “en venda” i que haurien de ser inclosos al registre de solars d’edificació forçosa que tants cops s’ha promès i que no sembla que funcioni gaire.

Això, i, és clar, tots es plans de millora urbana i polígons d’actuació en sòl urbà, que hi ha al POUM  –i caldrà veure què i com es manté a les Normes-. Un total de 12 Plans de millora urbana, amb una previsió de 3.012 habitatges, i 46 Polígons d’actuació, amb 3.420 habitatges més. Semblaria que estem cobert, oi? Doncs no està tan clar.

Per començar, pràcticament tots tenen el planejament per començar, llevat del PMU.34, el del Nàstic, (amb uns bons 514 habitatges, 156 dels quals protegits) que està força avançat, però no acabat. I poc més. Per tant, en un futur immediat, en els propers tres o quatre anys, no poem esperar més que els 1.200 habitatges del PP.10 i els 514 del PMU.34, més els solars escadussers que queden, i els que ja s’estan construint. Això vol dir, entre dos i tres mil habitatges.

En tindrem prou? Això és el quinquenni 2021-2025. Per aquest període, la modificació del POUM que actualitza l'agenda i documents socioeconòmics –que, per cert, no es va arribar a aprovar- calculava unes necessitats netes d’habitatge (per noves llars i per nova demanda per reposició) de 3.236 habitatges. Justet.

Però, a més, aquests càlculs responien a una previsió demogràfica que, per a l’horitzó 2030, donaven un escenari de 133.100 habitants, l’escenari mitjà. I acabem de saber que la xifra oficial d’habitants a 1 de gener de 2020 és de... 136.496. Vaja, una oferta d’habitatges a la baixa per una dinàmica demogràfica a l’alça. L’escenari alt donava, per al 2030, 147.613 habitants, una xifra que, si l’increment 2019/2020 es mantingués estable, superaríem amb escreix.

Podem respondre a això? Sí, és clar. Es tracta d’agilitzar al màxim la producció de sòl urbà en condicions, és a dir, de tirar endavant algun PMU i alguns PA més. I d’aquí la necessitat que els serveis d’urbanisme municipals no hagin de repartir-se entre el dia a dia, la formulació i impuls d’aquest planejament derivat, i la formulació del nou POUM, si no és que es decideix augmentar-ne fortament les dotacions humanes i materials.

Deixo pel final una altra possibilitat –no alternativa, sinó una més a tenir en compte- que és la rehabilitació d’habitatges. Que s’ha de fer, sens dubte, però que té el recorregut que té, i que, en certa mesura, està inclosa en la formulació dels PMU i PA. Per una banda, el càlcul de la demanda per reposició ja té en compte l’actuació sobre el parc d’habitatges degradat o en mal estat; per l’altre, perquè la rehabilitació de veritat –no la xapa i pintura, que també s’ha de fer, sinó la rehabilitació integral d’edificis- dona pel que dona. Els darrers quatre anys -2016-2019; dades extretes de la Memòria de la Secretaria general de l’Ajuntament- s’han donat un total de 27 llicències, que no sabem quants habitatges són, però no crec que vagin mes enllà d’un centenar (seria interessant tenir dades exactes). S’ha de fer, és clar, i se n’ha de fer més, però no és suficient.

I no parlo d’aquells fantasmagòrics milers i milers d’habitatges buits, que em sembla que només existeixen en la imaginació de qui només sap d’urbanisme el que ha après jugant al monopoly. Els habitatges buits que hi ha –perquè evidentment n’hi ha- corresponen a la rotació habitual, a habitatges en mal estat o en estat deficient, o en entorns difícils i amb un mercat complicat. Potser ara mateix uns quants més per habitatges d’estudiants que no hi són pel confinament, però en cap cas xifres significatives per al mercat d’habitatge.

Què vol dir, tot plegat? Que més val que ens posem les piles en dos aspectes: en moure tot allò que es pugui –si es pot- del sòl urbà a les Normes urbanístiques provisionals, per tal de aplanar una mica el camí per als propers vuit anys, i que ens les posem encara més per desplegar alguns d’aquests espais en sòl urbà susceptibles d’acollir habitatge protegit. I això no per arribar al 15% d’aquest habitatge –això ja ho dono per impossible- sinó, simplement, per a intentar no col·lapsar el mercat i no acréixer encara més l’emigració urbana per manca d’habitatge o la sobreocupació.

I no badem, que això s’ha de fer ara.

 


dilluns, 30 de novembre de 2020

Josep M. Milà, en paus


Finalment, el jutjat corresponent ha sobresegut la denúncia a Josep M. Milà per uns suposats delictes de prevaricació, tràfic d’influències, i delicte contra l’ordenació del territori. 

Sobre què pensava d’aquesta acusació, i de fer costat a Josep M. Milà ja vaig dir què en pensava quan va anar a declarar (ho podeu veure AQUÍ).

No cal dir com celebro que s’hagi arxivat el tema -no crec que el recurs presentat tingui gaire recorregut- i s’acabi aquest malson. Però més enllà del fet concret, caldria pensar en aquesta judicialització de la política, que traspassa el govern als jutges, amb els resultats que anem veient -no només en aquest cas- i amb el que suposa de limitació del debat públic. També seria bo pensar sobre la congruència dels qui es diuen antisistema, critiquen contínuament la fiscalia i els jutges, llencen fems -o riuen les gràcies a qui ho fa- a la porta dels jutjats, i després hi van amatents a buscar un altaveu per les seves posicions. No se si algú ho farà. 

Que descansis, Josep M., que bé t’ho mereixes, 

(foto extreta del Diari de Tarragona, amb l’advocada -i també amiga- Montse Boronat; si en sabés l'autor, el posaria. I si el DdT no vol que la publiqui -que hi té tot el dret- la trec)

dissabte, 28 de novembre de 2020

Apunts d'urbanisme tarragoní. 7: la Savinosa (de nou)

 



Tornem amb la Savinosa, que sembla que continuarà donant motius de debat per una temporada. Com a conseqüència de l’anul·lació del POUM, la modificació proposada decau, però això no vol dir que ens haguem de quedar sense fer res. L’Ajuntament -pel que conec per la premsa- planteja ara la possibilitat d’enderrocament de tot el que queda del preventori, prèvia descatalogació, i la consideració de la finca com a espai obert, tot i que manifesta estar obert a altres propostes. I, mentrestant, recupera una vella proposta, enretirar la tanca perimetral fins al límit de les edificacions, i permetre l’ús públic d’aquesta part de la finca.

Sobre això darrer no cal que digui que hi estic plenament d’acord, més que res perquè, el 2011, vaig participar en la formulació de la proposta. Una proposta que no pretenia ser una solució definitiva, però sí un avanç i una millora mentre no arribava aquesta solució.

Per la resta, algunes consideracions:

1. Hem de mantenir el que queda del preventori? En tinc els meus dubtes, i dubtes vol dir dubtes. Em remeto a l’opinió de gent més experta en temes de patrimoni, però, en tot cas, sí que tinc clar que, si prenem la decisió de conserva-ho, aleshores ho hem de fer bé. Vull dir que caldrà, doncs, dedicar-hi recursos i fer una conservació efectiva i no només nominal. Hi està disposada, la Diputació, com a propietària?.

2. No confonguem les coses. El treball fet pel grup d’arquitectes que va guanyar el concurs em mereix tots els respectes com a exercici professional. I crec, pel que conec -que no és tot- que hi ha un important treball de reflexió sobre volums, sobre capacitat de l’espai, sobre composició, que és un actiu important per a qualsevol decisió que es prengui (i sobre això diré més coses més endavant). Però no perdem de vista que el nus de la qüestió és l’ús de la finca, i a això anava la modificació decaiguda del POUM.

Aquesta modificació, com és habitual en el planejament urbanístic, tocava el què i el com. És a dir, ens deia quins usos -el què- eren admesos o no, i ens deia les condicions en les quals aquests usos es poden materialitzar -el com- en termes de volum, d’alçades, de sostre, de situació dins la finca, etc.

Les dues coses són importants, però fixem-nos que el plany col·lectiu sobre la Savinosa és «que no s’hi feia res», i ara surten veus dient que aquesta nova i enèsima situació de paràlisi és la que impedeix que allí hi hagi un ús al servei de la ciutadania. I això és mentida.

El que impedeix -ara i abans- aquest ús públic, de servei, és la manca d’un projecte concret, solvent tècnicament, i amb el finançament adequat, però no el planejament urbanístic. Sens perjudici que les opcions morfològiques proposades a la modificació del POUM siguin millors, o ampliïn el marge d’actuació d’un projecte arquitectònic concret -i crec que ho fan- no hi ha hagut mai cap impediment des del punt de vista dels usos. Ara mateix, el dissabte 28 de novembre que és quan escric això, una sol·licitud de llicència de rehabilitació dels edificis per a un ús d’equipament, dels que preveu el PGOU del 95 -l’ara vigent- que són els mateixos que preveia el POUM difunt, seria perfectament possible. Ara mateix, i abans, l’ús educatiu, universitari, cultural, de parc tecnològic, administratiu, assistencial... és perfectament possible (també altres usos d’equipament col·lectiu com deixalleria, aparcament o cementiri, que no crec que plantegi ningú).

Quedi clar, doncs, que des del punt de vista del què, la modificació del POUM només tenia un objectiu: fer possible l’hotel, i també altres usos no propis d’equipament (oficina, restauració, lleure). Amb la modificació aprovada, doncs, podríem tenir l’hotel, i, a les restes del preventori, estaríem exactament igual que ara: a l’espera de projecte i finançament. Res més.  

3. Una altra cosa és el com, les condicions en què es materialitzen aquests usos. La modificació del POUM proposava un augment de sostre, que passava de 10.081 m2 a 24.585 m2 (en un article de l’amic Rafael López Monné he vist unes altres xifres; voldria saber d’on surten; les meves, de l’informe municipal de 19.10.20).

Aquest sostre total se situa en sis àmbits d’ordenació, que entre tots ocupen 16.737,30 m² de sòl, i es permeten transferències de sostre de fins a un 10% entre l’assignat a cadascun dels sis àmbits d’edificació. Transferències que, en tot cas, no poden alterar el còmput total de 24.585 m2.

En aquests 6 àmbits d’ordenació, el document defineix una geometria edificatòria tot regulant per a cadascun, a banda del sostre màxim, uns perímetres reguladors, alineacions obligatòries, número de plantes, alçada reguladora, limitació de l’ocupació màxima, així com el gàlib màxim on col·locar les edificacions. És important tenir en compte que qualsevol projecte d’edificació ha de complir totes les condicions, inclòs el sostre. Totes. Ho dic perquè han circulat unes imatges amb una projecció de l’edificació possible que em semblen exagerades (però voldria conèixer l’expedient a fons, i les raons que duen a fer aquella projecció) i que em temo -insisteixo, a reserva de conèixer més dades- que han estat fetes projectant al màxim totes les possibilitats de gàlib, alçades, etc, però no el sostre. I, si fos així, em semblaria una mala manera de fer les coses; necessitem dades, dades rigoroses, contrastades, i no intoxicacions. I això no és incompatible, al contrari, amb considerar que aquests 14.501 m2 de sostre de més són massa, però prou feina tenim amb el que és, com per haver d’anar destriant el que no és.

4. Last but not least. Un debat de fons, important, és el fet que la finca passa de ser equipament -un sistema, és a dir, amb vocació d’ús públic- a ser una zona -és a dir, susceptible d’usos privatius-. Aquest canvi es legal -tenim unes lleis que permeten moltes coses- però això no vol dir que em sembli ni just ni convenient. A la part de sostre que no són els 8.171,90 m2 de sostre destinat a habitacions (compte: només habitacions o hotel? Els serveis de l’hotel -zones comunes, restaurant, gimnàs, spa, salons...- són dins d’aquests 8.171,90 m2 o no?) hi poden anar usos d’oficina, de restauració, recreatiu musical, de lleure i d’educació en el lleure. Els quatre primers -potser el primer no tant- poden ser al servei de l’hotel, si els 8.171,90 m2 són, com diu, només per «habitacions». Vol dir això, doncs, que el sostre per a equipament d’ús públic seria menor o inexistent. Ens ho haurien d’explicar molt bé, tot això.

I que no es digui que l’hotel és condició imprescindible per a la recuperació i posada en servei del que resta. A no ser que la modificació digui -que no ho sé, i m’agradaria saber-ho- que l’hotel està condicionat a la rehabilitació dels edificis del preventori, o que el cànon que la Diputació ingressarà pel dret de superfície de l’hotel serà un ingrés finalista per a la rehabilitació, si no hi ha condicions així, és perfectament possible l’escenari hotel en marxa i preventori caient a trossos.


I un afegit per a tots els que van proposant coses -des de la facultat de ciències naturals a l’oficina de l’anella verda passant pel que sigui-: les preguntes bàsiques són: això quant costa i qui ho paga. Si no sabem la resposta a això, és tot música celestial.



dimecres, 18 de novembre de 2020

El no POUM de Tarragona. Un apunt provisional

 



Casandra, filla del rei de Troia. és un personatge de la mitologia grega que es caracteritza per tenir el do de la profecia i el càstig diví que ningú no creuria el que profetitza. Jo crec que, si no la creien, era, sobretot, perquè pronosticava desgràcies -la caiguda de Troia, per exemple- i ningú vol creure que les coses aniran malament. En tot cas, ja és un mite, i, com tots els mites, forma part del nostre món.


Això ve a tomb perquè, de vegades, en aquest blog o en converses o en articles, tinc una mica la sensació de Casandra, no tant perquè profetitzi res -no dic que allò «passarà»- però sí en avisos o comentaris -és a dir, que allò «pot passar»-. Ho faig com es deia dels jueus, que treballaven pel millor i es preparaven pel pitjor, és a dir, mirant de proposar solucions, però em temo que tot plegat té els mateixos efectes que Casandra.


I més a tomb, ara mateix per l’anul·lació del POUM de Tarragona. Un POUM anul·lat per una sentència absurda del TSJC confirmada pel Tribunal Suprem. En vaig parlar, l’abril de 2017 -ho podeu veure AQUÍ- quan no hi havia cap sentència, i només era una possibilitat ara confirmada. I en vaig tornar a parlar el març de 2018, a partir de la sentència (ho podeu veure AQUÍ). Aleshores ja vaig dir que la sentència era completament absurda, en la mesura que un element vinculat al PMU41 (no al PP40 com s’hi diu, errada meva que no he volgut corregir per no canviar la data) no hauria de poder tombar tot el Pla. Però la justícia no ho veu així, no sé si per mandra o per comoditat o per una interpretació esbiaixada del caràcter sistèmic dels plans.


I ara què? Doncs no hi ha massa sortides. Jo m’he manifestat sovint refractari a obrir el meló de la revisió del POUM, pels problemes que representa, i he suggerit unes altres vies possibilistes per a reconduir moltes coses. Però ara ja no som en aquest escenari, i caldrà, sí o sí, fer un POUM nou. En aquest sentit el fons del que he sentit per part del govern municipal -nou POUM i, ara mateix, unes normes d’urgència acordades amb el Govern de la Generalitat per a salvar aquest moment- em sembla molt raonable. Això deixant de banda algunes declaracions en l’habitual to grandiloqüent i de llocs comuns d’alguna veu municipal, però cadascú és com és.


És cert que fer un nou POUM és una oportunitat, però no ens pensem que serà bufar i fer ampolles. Per a il·lustrar-nos, pensem que el POUM de Mollet del Vallès també va ser anul·lat per una sentència. Aleshores el Govern va acordar unes normes d’urgència, i va donar un termini de tres anys per a fer el nou POUM, termini que aquest mes de març ha hagut de ser prorrogat per un any i mig més. No és, no serà, gens fàcil ni ràpid, i Mollet del Vallès no és, ni de bon tros, tan complicat com Tarragona, que sempre he sostingut que és un dels termes municipals més complexos de Catalunya.


L’anterior POUM, l’anul·lat, va tenir una tramitació accidentada pel molts motius. Un POUM redactat pels serveis municipals, que -sense menystenir ningú, al contrari- es van veure superats per la feina, que, a més, havien de compatibilitzat amb el dia a dia. Una tramitació que va ensopegar amb el nou marc legal de l’urbanisme, la llei del 2003 i la reforma del 2005; amb les exigències de la llei de la informació geogràfica. Una tramitació que s’havia d’anar adaptant sobre la marxa a innovacions com ara el Pla territorial parcial del Camp de Tarragona, o les noves exigències ambientals o de protecció civil. Ho vam ensopegar tot.


Ara ens trobarem, també sí o sí, amb aquest futur (només anunciat, però no formulat, ni tan sols com avanç, per ara) pla director dels sòls no sostenibles, i amb el futur pla director metropolità de l’àmbit central. I, potser, també amb una nova llei, la de territori, que sovint ha estat invocada amb una certa lleugeresa quan ni tan sols hi ha text articulat presentat al Parlament.


Vaig escriure, fa molt de temps, que el POUM ara anul·lat segurament seria el darrer; que el proper ja hauria de ser un pla metropolità. La via del PDU que es va iniciar fa poc és una oportunitat que no hauríem de perdre de vista. Però, en tot cas, paciència i prudència. Festine lente.


dijous, 5 de novembre de 2020

Apunts d’urbanisme tarragoní. 6: la Savinosa

 



Tornem a sentir notícies del futur de la Savinosa. La modificació del POUM de Tarragona demanada per la Diputació sembla que no acaba de convèncer l’Ajuntament, i, com no podia ser altrament, s’ha convertit en munició per algun mitjà de comunicació i per a les oposicions respectives. Era d’esperar.

Sobre el que suposa la modificació proposada, ja en vaig parlar AQUÍ  i no em repetiré. Mantinc la discrepància amb la pèrdua d’equipaments, una discrepància que és de fons i no només de legalitat (una mica tip que aquesta obsessió per la legalitat es converteixi en la pedra de toc: si és legal, és bo. I no, o no només. Això és la porta oberta i l’autopista a la judicialització de totes les decisions, i així ens va). Vull dir doncs que, tot i que alguna escletxa legal ho permeti, em continua semblant malament.

Ara bé, del que voldria parlar és del que a mi em sembla una confusió sobre l’objectiu. Crec que, més enllà del que puguem pensar sobre la idoneïtat de destinar sòl d’equipaments a un hotel, ens hem de preguntar si l’aprovació d’aquesta modificació del POUM és substancial o no per al que sí que desperta un ampli consens, que és la utilització pública de la finca d’una vegada.

Per això, el que cal veure és què suposa la modificació. Actualment la totalitat de la finca és qualificada de 7e, és a dir, equipament comunitari, sense ús definit i propietat d’una altra administració, la Diputació. A què es pot destinar un sòl d’equipaments comunitaris? Ens ho diu l’article 150.2 de la normativa del POUM:

“2. El sistema d’equipaments comunitaris compren els usos següents amb les següents claus:

a) Administratiu (T)

b) Educatiu (E)

c) Universitari (U)

d) Parc tecnològic i de recerca (PT)

e) Esportiu (D)

f) Residència col·lectiva (RC)

g) Cultural (M)

h) Lleure (O)

i) Sanitari-assistencial (S)

j) Religiós (R)

k) Abastament, sempre que mantinguin la titularitat pública (A)

l) Deixalleria (X)

m) Aparcaments, sempre que mantinguin la titularitat pública (P)

n) Serveis funeraris: cementiri i/o tanatori (SF)

o) Equipaments històrics artístic (MHA)”


Vol dir això, doncs, que ara mateix aquests usos serien possibles sense cap modificació del POUM. Que les propostes que van sortint regularment als mitjans –un equipament cultural, una universitat d’estiu, el que sigui- són, ara mateix, perfectament possibles des del punt de vista dels usos. Una altra cosa és la catalogació patrimonial del conjunt, i si simplement es rehabiliten les edificacions existents o se’n fan de noves i se’n modifiquen les condicions de sostre, de planta, etc.


Què suposa la modificació del POUM? Bàsicament modifica la qualificació de la finca, que passa a ser sòl privat, amb la clau 14a3, en un 58%, i zona verda de cessió a l’Ajuntament de Tarragona en un 41%. Els sòls amb la clau 14a3 mantindran la titularitat pública. En aquests sòls es reconeix un sostre de 24.585 m2 en lloc dels 10.081 m2 actuals.


Els usos permesos en aquests 24.585 m2 de sostre són tots els anteriors, llevat d’Abastament, Deixalleria, Aparcament i Cementiri (sí que admet el Tanatori). I també afegeix els d’oficina, restauració, recreatiu musical, lleure, educació en el lleure, i hoteler.


Sobre l’ús hoteler s’estableix que ha de ser un establiment de 4 o 5 estrelles, amb un sostre màxim destinat a habitacions de 8.171 m2, i en una localització específica. Sostre d’habitacions? Això no és el mateix que sostre d’hotel, seria bo aclarir-ho. Un hotel pot tenir -de fet, molts les tenen- moltes més coses: sales de reunions, gimnàs, restaurant, spa... A més de les superfícies dels serveis i espais comuns.


Què vol dir tot això? Que si s’aprovés la modificació del POUM en aquests termes tindríem un escenari en el qual és possible fer-hi gairebé tots els usos que actualment s’hi poden fer, llevat d’aquells que ja es veu que no hi són gens indicats, i, a més, un hotel, oficines, recreatiu musical, etc. I ja està. Voldria dir que hem ampliat les possibilitats, però res més, i es podria donar perfectament el cas que la Diputació tragués l’hotel a concurs, l’adjudiqués, es fes l’hotel, i la resta quedés igual.


No em consta –perquè no conec tot l’expedient, de manera que si algú en sap més, que ho digui, que ho agrairé- no em consta, dic, que el que s’obtingui del concurs en forma de cànon –perquè suposo que només serà cessió d’ús, sense perdre la propietat pública, i serà a canvi d’un cànon- s’hagi de destinar forçosament a finançar el que pugui anar a la resta del sostre. Fins i tot, si fos així, cobriria una part no gaire gran -o, directament, petita- del que pot costar la rehabilitació i posada en ús de les resta de la finca, sense comptar les despeses corrents que requeriria (ho dic perquè hi ha molta gent engegant ocurrències d’equipament sense tenir en compte qui ho paga fer a fer-ho -la inversió- i qui ho paga per a fer-ho anar -la despesa corrent-).


Per tant, si ara tenim 10.081 m2 de sostre, en uns edificis en molt mal estat i que requeririen un forta inversió per a rehabilitació, amb el POUM aprovat tindríem un sostre –de quant? de 16.000 m2?- per a usos d’equipament esperant un projecte concret amb el seu finançament, que haurà de ser important. O sigui, el que tenim ara, més l’hotel. De veritat es tractava d’això, de fer possible un hotel i continuar igual pel que fa a l’equipament? D’acord que guanyem l’espai lliure –que ja ho era, de lliure, i que s’hagués pogut posar al servei de la gent sense modificar el POUM, però benvingut sigui- i d’acord també que s’ha fet un bon treball sobre els edificis, més propi de projecte que de planejament, i que també benvingut sigui, i que es pot guanyar un vial que enllaci Savinosa i l’Arrabassada. Tot això són aspectes positius, i no els vull menystenir.


Però com que el discurs dominant acaba essent que allò ha de tenir un ús d’una vegada, que no pot ser que continuï tancat i degradant-se –i hi estic d’acord- em sembla oportú dir que, un cop aprovada la modificació del POUM, si s’aprova, l’únic canvi en aquest sentit és que s’hi podrà fer un hotel. La resta, quedarà substancialment igual, perquè ja ara, sense modificacions, s’hi podria posar qualsevol d’aquells usos d’equipament que hem vist abans.


I, torno a preguntar. De veritat que es tractava d’això?.




dimecres, 14 d’octubre de 2020

preguntes que faria sobre el PDU del CRT (l'ex-BNC World) si en tingués l'ocasió

 



Demà dijous hi ha d’haver la compareixença del vicepresident, conseller d’economia i hisenda, i president interí í en funcions de substitut (o alguna cosa així) que, encara que no ho sembli, és una sola persona, i del conseller de Territori i Sostenibilitat, per a parlar del contracte de compra-venda dels terrenys del CRT. A veure.

Del pretès contracte (ara sembla que només un esborrany, segons va dir el conseller Calvet, cosa que m’alegra) el que més soroll ha fet és que l’Incasol compri i pagui al comptat, i vengui i cobri a terminis, el que suposa un préstec sense interès a HRC, i les condicions-obligacions de recompra que podrien suposar, ara sí, que l’Incasol paga i es queda uns terrenys que no sembla que tinguin massa utilitat pública. Sobre les condicions del contracte, en general, ja en vaig parlar  AQUÍ, i més de fons m’he manifestat molts cops en desacord amb aquest paper de promotor que ha anat adquirint la Generalitat en lloc del d’àrbitre o creador de les condicions i prou, i deixar que s’entenguin les parts, que és el que toca en una economia de mercat com diuen que som. Em centraré, ara, en aspectes més urbanístics -que són els meus- tot i que ja els apuntava en l’escrit anterior. Són les preguntes que jo faria si participés a la Comissió del Parlament.

Sobre el contracte Caixa – Incasol:

 1. El contracte reconeix que hi ha plantejada una reclamació de retaxació per part d’antics propietaris expropiats. I tot seguit estableix:

- Que l’Incasol assumeix tota la responsabilitat en aquest sentit, fins i tot per les que es puguin derivar de les finques que continuen en propietat de la Caixa més enllà de l`àmbit del PDU.

- Que si les possibles sentències van més enllà del que cobreix una pòlissa d’assegurança (la beneficiària de la qual és la Caixa) l’Incasol es farà càrrec d’això.

- Que la Caixa no garanteix ni la vigència ni la continuïtat de la pòlissa en el futur.

Vol dir això que l’Incasol es farà càrrec de totes les retaxacions que hi pugui haver, incloses les de la resta de finques que no són objecte de compravenda? Que la Caixa pot rescindir la pòlissa l’endemà de fer la compravenda i deixar tot el risc a l’Incasol?.

2. La Caixa demana l’exclusió dels costos de les obres d’urbanització externes corresponents al Sector 2 Nord del PDU, perquè diu que, amb les infraestructures actuals, ja en té prou. I que si les al·legacions que ha presentat en aquest sentit al PDU no són estimades, que els costos vagin a càrrec de l’Incasol. És a dir, que passi el que passi, la Caixa no paga.

Hem de recordar que les infraestructures externes al PDU ho són de tot el PDU, és a dir, del sector 1 -els dels casinos, el de HRC- del sector 2 Nord i del sector 3. Per això la memòria d’ordenació del PDU diu:

«En els cas de les obres de connexió, el cost de l'adquisició del sòl no inclòs en els àmbits dels sectors i el d'execució de l'obra s'imputarà als sectors d'interès supramunicipal delimitats i ordenats en aquest planejament en proporció als sostres atribuïts a cadascun, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

-       Sector 1 Complexos turístics integrats - CTI, en un 92,71%

-       Sector 2 Nord, en un 6,04%

-       Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 1,25%»

És a dir, que al Sector 2 Nord li toca assumir el 6,04% d’aquests costos. I al sector 2 també li toca:

«Infraestructura de connexió viària inclosa en l’àmbit del PDU a repartir entre el sector 2 Nord i el sector 3 Centre de convencions:

Tram del vial d’accés des de l’avinguda Batlle Pere Molas (assenyalada amb el número 9). El cost d’adquisició de sòl i d’execució d’aquesta obra de connexió externa als sectors Nord i Centre de convencions, es repercutirà en proporció als sostres atribuïts a cadascun dels sectors, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

-       Sector 2 Nord, en un 82,86%

-       Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 17,14%»

De quines quantitats estem parlant? Doncs segons la memòria d’ordenació del PDU, el sector 2 Nord, i per aquests conceptes, ha d’assumir 3.949.181 €. I ara volen que els assumeixi l’Incasol (o qui digui el PDU reformat, però no la Caixa).

Pensa fer això, l’Incasol? Si de la modificació del PDU canvien els aprofitaments, es redueix el del sector 1 i es manté el del sector 2, i la proporció de costos que hauria d’assumir el sector s’incrementa, també ho pagarà l’Incasol? Si les noves infraestructures estan dissenyades en funció de l’increment total de la mobilitat -és a dir, de la generada per tots tres sectors- com es pot discriminar una part d’aquesta mobilitat generada?.

3. La Caixa reclama l’execució d’un vial entre els camps de golf existents i la zona residencial del CRT (urbanitzada, però no edificada) i l’actual C-31b. Camps de golf i zona residencial són externs al PDU, i s’entén que, si manquen infraestructures externes derivades de les necessitats de mobilitat d’aquests àmbits, són aquests àmbits qui se n’hauria de fer càrrec, com és usual. Però el contracte diu que se n’ha de fer càrrec el PDU (i ja hem vist que això no vol dir la Caixa) o, si no el PDU, aleshores l’Incasol. Està d’acord en què el sector públic pagui les infraestructures necessàries per als negocis de la Caixa, aliens al PDU?.

Sobre el contracte Incasol – Hard Rock Cafè

1. El punt 5.3 del contracte estableix:

«Com s’ha indicat a l’Antecedent I d’aquest Contracte, s’ha iniciat la tramitació de la Modificació del PDU, manifestant el Venedor que la mateixa no afectarà negativament el Projecte HREW ni les seves diverses Fases i, en especial, no afectarà negativament els paràmetres urbanístics del PDU actualment vigents, ni suposarà un augment de les obligacions i càrregues urbanístiques corresponents al Sector CTI ni en el seu còmput global ni per a les diferents Fases previstes.»

Això vol dir que, si s’admeten les al·legacions de la Caixa a la modificació del PDU, HRC no es farà càrrec de les despeses de les infraestructures que la Caixa deixa de pagar. O sigui, que l’Incasol té tots els números per a pagar-les. L’Incasol es farà càrrec de tot això? Quant ens costarà?.

2. HRC limita els costos d’urbanització i d’infraestructures externes de la primera fase a 35M€. Aquests costos, per a la totalitat del Sector 1, el PDU els quantifica en 136.652.055 €, és a dir, quatre vegades més. Tot el que ultrapassi la xifra de 35M€ en la urbanització de la primera fase haurà d’anar a càrrec de l’Incasol. Tenint en compte que hi ha despeses no divisibles (no pots fer un quart de rotonda, per exemple) quin és el risc econòmic per a l’Incasol?.

3. En parlar de la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà, el contracte recorda que, d’acord amb l’article 155 de la normativa del PDU, s’hi admet l’ús d’aparcament. A partir d’aquí, s’acorda que un mínim de 25.000 m2 de la parcel·la (és a dir, un mínim del 50%) es destini a aparcament exclusiu per al projecte de CTI, per un termini de deu anys -a comptar des de la inauguració del casino- prorrogables a deu anys més.

Ara bé, l’article 155 es refereix a les condicions d’ús de tot el sector 1, i l’ús d’aparcament és un ús admès –no l’ús principal- com ho és el de serveis tècnics, però en cap cas de manera explicita a la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà. En canvi, els usos del Sector 1 sí que preveuen 120.000 m2 de sostre d’aparcament i serveis. Necessita 25.000 m2 més? Aquest ús d’aparcament serà una concessió, tota vegada que es tracta de sòl públic? Amb un cànon? No hauria de ser objecte de concurs?. Es considera compatible aquest ús d’aparcament amb els que la llei d’urbanisme estableix per al sòl provinent del 15% d’AM, és a dir, patrimoni municipal de sòl? Segons l’article 160.5 de la Llei d’urbanisme són:

«5. El patrimoni de sòl i d’habitatge dels ens públics es destina a les finalitats següents:

a) Preveure, posar en marxa i desplegar, tècnicament i econòmicament, l’expansió de les poblacions i la millora de la qualitat de vida.

b) Fer efectiu el dret dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i adequat.

c) Intervenir en el mercat immobiliari per a abaratir el preu del sòl urbanitzat i facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics.

d) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable.»

En quina d’aquestes finalitats encaixa l’aparcament per al casino?.

I, una pregunta afegida, que no té a veure amb el contracte però sí amb el PDU. El sector 2 Nord, aquell pel qual la Caixa no vol pagar les obres d’infraestructures externes, ha cedit el 15% d’AM que li pertoca? A qui? En sòl o en l’equivalent en metàl·lic? Amb quina destinació?

Sobre el PDU present i futur

1. La modificació del PDU en curs inclou rebaixes en el sostre edificable? Atès que el PDU preveia fins a quatre llicències de casino, i que ara només n’hi ha una, es planteja una reducció equivalent del sostre corresponent als CTI? Això suposaria la corresponent rebaixa de necessitats d’infraestructura externa i, per tant, de costos?.

2. Tenint en compte que la sentència del TSJC estableix la incompatibilitat de la zona de risc químic amb els espais lliures i equipaments, i que, per tant, caldrà resituar aquests espais lliures i equipaments, si més no en la quantitat mínima establerta per la normativa urbanística, ho farà en detriment de les zones destinades a CTI? No suposa això una revisió del PDU en lloc d’una modificació puntual, més si tenim en compte que també es revisen les necessitats d’infraestructures?

3. Atès que la possibilitat d’una sentència que anul·lés el PDU -com així ha passat- era motiu per a obligar l’Incasol a recomprar els terrenys, considera possible que HRC adquireixi els terrenys el 15 de desembre, quan encara no s’ha executat la sentència? No és això un risc afegit per a l’Incasol?.

A veure què pregunten, els membres de la comissió, i a veure què responen els compareixents.


divendres, 2 d’octubre de 2020

Més notes a partir de la sentència, i quatre números sobre què pot passar

 



Després del xoc de la sentència, comencen a sortir les propostes de com arreglar el PDU. Un amic ben relacionat amb el departament de Territori em comentava que, segons fonts del departament “Simplement algú és va equivocar innecessàriament  i qualificant com a zona verda, espais que no podien ser-ho, amb la voluntat d’adquirir-los com a sistemes, quan no hi havia cap necessitat perquè les zones verdes previstes depassen de llarg els estàndards mínims legalment exigits per llei. Es corregirà i ja està.”

Jo vaig manifestar les meves reserves, sobretot perquè, en aquells moments, no podia consultar el PDU. Avui, a la Vanguardia, la sempre solvent Sara Sans ja ens diu que la cosa anirà per la correcció del PDU, i que un any de tramitació no el treu ningú. I ara ja he pogut consultar el PDU i fer quatre números. A veure si em sé explicar.

El sector 1 –els dels casinos, per entendre’ns- del PDU, com tots els sectors, té l’obligació de fer unes reserves d’espais lliures i d’equipaments, que són un mínim del 10% i un 5% respectivament de l’àmbit del sector. Com que el Sector 1 té una superfície de 1.017.110 m2, això vol dir uns mínims de 101.711 m2 d’espais lliures i 50.855 m2 d’equipaments.

L’actual ordenació del sector –la que la sentència ha tombat- preveu unes reserves d’espais lliures de 211.772 m2, un 20.8%, i de 151.749 m2 d’equipaments, un 14.9%, de manera que depassa sobradament els mínims.

Però recordem que el motiu de la sentència és la ubicació d’aquests espais. Al plànol adjunt ho podem veure:



L’espai de color verd correspon a l’espai lliure i el de color blau als equipaments. I la línia vermella/morada (no sé ben bé) mig trencada que hi ha de l’extrem dret a baix fins a la banda esquerra a dalt és la línia d’Anàlisi Quantitatiu del Risc.

Com podem veure, gairebé tots aquests 356.000 m2 (espais lliures + equipaments) se situen dins de la zona de risc, com diu la sentència, al punt 7 de l’apartat 6.4 (el subratllat és meu):

“7: Portades totes aquestes consideracions al cas que ens ocupa, no podrem arribar a cap altra conclusió que no sigui de la constatar que el gruix dels espais lliures i dels equipaments públics del Sector 1 del PDU-CRT, haurien estat situats en una zona de risc d’accidents greus provinents de la indústria química; i això últim, en contravenció de la normativa que acabem d’analitzar; la qual cosa hauria portat el PDU-CRT a intentar salvar aquesta contradicció a través d’unes mesures de seguretat (moltes d’elles de dubtosa factibilitat) incompatibles amb la funcionalitat que legalment han de satisfer els espais concernits.”

Vol dir que només serien admissibles els espais que, al plànol anterior, he marcat amb una vora negra, i que, sense haver pogut fer-ne una mesura exacta, són d’uns 10.000 m2 d’espai lliure i d’uns 22.000 m2 d’equipament (si algú en pot obtenir la dada exacta, millor).

És a dir, que l’operació de recol·locació de sistemes d’espais lliures i d’equipaments suposa introduir, a la resta del sector, prop de 108.000 m2 (90.000 d’espais lliures i 28.000 d’equipaments) per arribar als mínims establerts, i això s’haurà de fer, forçosament, en detriment de la resta del sector, perquè als sòls inclosos a la zona de risc no s’hi podrà posar res. I això admetent aquests 32.000 m2 ja existents que quedarien amb una posició residual i que podrien ser, doncs, igualment discutibles en termes de funcionalitat.

És a dir, que si mantenim les reserves del sistema hidràulic, només ho podem treure del viari (251.313 m2) o, més probable, de les zones amb aprofitament (383.707 m2). Si fem un repartiment desigual (reduir 38.000 m2 de viari i 70.000 m2 de zones) voldrà dir que haurem reduït les zones amb aprofitament en un 18%. Amb el que això comporta sobre la disposició de l’edificabilitat.

Clar, això ens porta a fer algunes preguntes. Fins a quin punt podem parlar de modificació i no de revisió del PDU? Valen el mateix els terrenys amb aquestes diferències? Com s’haurà de refer l’ordenació de l’edificació? Reduint espais lliures entre edificacions? Augmentant alçades?. Una reordenació d'aquesta magnitud no suposa refer totes les previsions en matèria d'infraestructures, de mobilitat, de costos, etc?.

Crec que aquesta sentència és una oportunitat per reconduir diverses coses. D’entrada, per a congelar l’esperpèntica compravenda i, sobretot, les lleonines condicions imposades per la Caixa per a la venda, i algunes de HRC per a la compra. Però sobretot per a continuar la tendència d’aterratge del projecte a unes magnituds i condicions més realistes. Ja he manifestat altres cops que és un error voler mantenir les actituds inicials, de rebuig o de suport entusiasta, quan el projecte actual ja és molt diferent –més concret i més ajustat- que les fantasmades inicials. Ara ja només hi ha llicència per a un casino, i HRC sembla que només tingui interès en la primera fase, i la resta, si de cas, ja veurem. Podem aprofitar l’ocasió per a cenyir-ho tot a aquesta primera fase? Segons el contracte de compravenda, això seria un sòl d’uns 250.000 m2 com a màxim, amb un sostre d’uns 150.000 m2. Redissenyar tota l’operació cap aquestes magnituds, especialment les infraestructures necessàries, em semblaria un exercici de realisme important, i segurament estaríem parlant d’alguna cosa molt més viable que no els 830.000 m2 de sostre previstos.

En fi, que continuarà. Com els serials o el culebrons.