Actualitzant Hard Rock Cafe (ex BCN World) segona part

Tornem a Hard Rock Café (HRC (el projecte abans conegut com a BCN World). En aquests mes escàs, després de la primera part, no hi ha hagut massa novetats públiques. Després de comentar qui havia (o no) de comprar què, toca ara fer algun comentari sobre qui havia de fer què (i ja d'entrada demano disculpes pel garbuix de sigles).

Parlava, al comentari anterior, de la necessitat de fer un Pla de millora urbana (PMU) com a passa prèvia i indispensable per a presentar el projecte arquitectònic, que és el que no s’ha fet, i per la qual cosa ha calgut una pròrroga. Aquest PMU és una exigència derivada del Pla director urbanístic (PDU) i no és cap complicació o trava burocràtica, com segurament diran el Diari de Tarragona o l’alcalde de Salou, sinó una cosa de sentit comú.

El PDU, quan va ordenar el conjunt de cent hectàrees on hi haurien d’anar els Centres turístics integrats (CTI, els ressorts hotel + casino) no sabia quants CTI hi hauria. Hi va posar un màxim, que són els que es van treure a concurs, i va fixar uns paràmetres mínims i màxims (superfície de la parcel·la, front de parcel·la a carrer, etc) però no podia concretar més perquè, per una banda, no se sabia quants CTI hi hauria, ni, per altra banda, imposava la forma i dimensions de la parcel·la concreta. La idea, raonable, és que, resolt el concurs -i quan ja se sap quantes llicències de casino, i, doncs, CTI hi haurà- això es concreta sobre el terreny, juntament amb més coses (per exemple, on va la zona comercial, o on se situa la parcel·la amb el 15% d’aprofitament mitjà a cedir a l’administració actuant) i és aleshores, quan se sap com és la parcel·la, que es pot concretar el projecte arquitectònic.

És evident que tant HRC com la Generalitat ja ho saben, això, o ho saben força. Un projecte com aquest no es fa en dos dies, i estic segur que HRC ja ho té treballat. Aleshores, perquè no es concreta aquest PMU, i s’avança?

No crec que el problema sigui el PMU ni l’ordenació concreta, sinó més aviat el que també es deriva d’aquesta ordenació.

Recordem que, d’acord amb el PDU, hi ha un únic sector de CTI, i unes exigències d’urbanització, incloses connexions exteriors (malgrat l’estrambòtica resolució del conseller, que diu que això ja veurem més endavant i no cal que ara ens compliquem la vida). Aquestes exigències estan valorades, en el PDU, per un import estimat de 187 milions €. Al sector dels CTI correspon assumir el 92% d’aquestes despeses, que s’han de repartir entre tots els qui hi intervinguin. I com es reparteixen? Doncs en funció de l’aprofitament que tinguin, que es concreta en el PMU. El PMU no crea aprofitament -això ho fa el PDU- però el reparteix entre les parcel·les, i és en funció d’això bàsicament que també es reparteixen els costos, en una mena de prorrateig.

Però aquest prorrateig és entre els propietaris del sector. I aquí comencen les hipòtesis (que quedi clar: no són fets). Qui compri els terrenys i s’erigeixi en promotor del sector ha d’assumir les obligacions, que són urbanitzar, i cedir els sistemes (carrers, infraestructures, espais lliures) i l’aprofitament mitjà, i rebre els beneficis, és a dir, el dret a edificar i patrimonialitzar tot el que el sector diu que pot fer (o sigui, els 830.000 m2 de sostre entre hotels, casinos, comercial i altres). El repartiment d’aquests costos i d’aquests profits s’ha de fer entre els promotors i propietaris, i, si només n’hi ha un, faves comptades.

I això ens pot fer entendre els estira-i-arronsa a l’hora de comprar. HRC té llicencia per a un casino; és a dir, per a un CTI. Amb això no esgota, ni de bon tros, tot el sostre ni tot el sòl del sector. I resultaria entenedor que digués «escolti, jo compro la meva parcel·la, i assumeixo la part que em toqui del conjunt, però no tinc perquè carregar amb la resta i, encara menys amb els costos». Sobretot quan hi ha costos que no es poden trossejar, no pots fer una part de depuradora, un tros de rotonda, o un sol tram de viaducte.

Però, és clar, tot allò que no compri HRC, són costos -i teòric aprofitament, això també- que ha d’assumir el propietari del sector. Si és la Caixa, la Caixa. I si compra algú altre... doncs aquest algú.

I fins i tot així, hi pot haver més problemes. El PDU fixa que el sistema d’actuació -és a dir, la forma com es materialitza la urbanització- és per cooperació. Això vol dir que l’administració actuant -el CRT, segons el PDU- és qui té la iniciativa de tramitar els projectes d’urbanització i contractar i fer executar les obres d’urbanització, i es finança amb les quotes que corresponen a cada beneficiari -cada propietari de parcel·la, en les proporcions que abans hem dit- per anar pagant.

Pregunta: el CRT té capacitat per a tot això? Ho dubto molt. Segona pregunta: si algun dels propietaris no paga, el CRT pot instar l’expropiació dels terrenys del que no paga. Francament, no veig la Caixa en posició de desnonada per impagament. Però és que, si fos així, el CRT acabaria essent flamant propietari d’unes parcel·les amb un potencial de sostre hoteler, comercial, etc -no de casino, mentre no es convoqui un nou concurs- i a veure què en fa, a més de pagar els impostos i despeses corresponents.

Tinc la sensació -insisteixo: això no són fets, són hipòtesis- que ningú vol aquest mort, és a dir, la resta del sector CTI del PDU que HRC no necessita. És un potencial, és clar. És com tenir un solar -de fet, és això- on es pot edificar, i que per això val uns diners... si algú t’ho compra, és clar. Mentre no ho venguis, n’has d’assumir els costos.

I si tot això és així, perquè no s’ha fet el PMU i es tenen les coses més clares?. Pensem que, quan va rebre la concessió per al casino, HRC va dipositar una fiança de deu milions d’euros. Si ara es retirés, perdria aquests diners. I si caduca la llicència, que és el que va estar a punt de passar, també.

Segur?

M’hi jugo el que vulgueu que HRC argumentaria -i crec que amb força raó- que si no ha presentat el projecte, és perquè, com que no s’ha formalitzat el PMU, no sap quina i com és la seva parcel·la (si més no, no ho sap oficialment, perquè la parcel·la encara no existeix). I sense això no pot fer el que li pertoca.

I qui ha de fer el PMU, doncs?. Segons el PDU, és d’iniciativa pública, i entenc -però això el PDU no ho diu- que hauria de ser, o bé el CRT, que és públic i és l’administració actuant (però no té mitjans propis ni capacitat per a fer-ho) o bé, com ha passat amb el PDU, directament el departament de Territori i sostenibilitat.

De manera que les preguntes -unes de les moltes preguntes a fer- són: Què passa amb el PMU? Qui no fa el que hauria de fer? Per què no ho fa? Quins problemes pot causar això? I finalment: qui contestarà aquestes preguntes?

(algunes dades per a entendre millor tot això figuren en apunts anteriors, tots amb l’etiqueta BCN World).