Nou apunt d'urgència sobre BCN World

Com que la informació sobre BCN World ens arriba amb comptagotes i a través de mitjans de comunicació, no resulta fàcil fer una anàlisi exhaustiva sobre tot el que pot suposar, sobretot perquè encara no sabem ben bé què és això de BCN World. Qui hagi tingut paciència per anar llegint aquest blog –si més no tot el que està etiquetat com a BCN World- haurà vist que he intentat parlar sempre sobre dades, i analitzar-les sense fer pronunciaments pro o contra en bloc; bàsicament he intentat explicar les coses, fins on ‘ha estat possible a partir de les engrunes d’informació, i de manera descoberta.

Avui, el diari el País ens explica que, mitjançant la comunicació que Melco ha fet a les autoritats borsàries –obligat, en tractar-se d’una empresa cotitzada- sembla que la primera fase de BCN World inclou un casino de 35.000 m2, i 5.000 habitatges. Ho podeu llegir aquí.

Anem a pams. D’entrada, la superfície –vull creure que es tracta del sostre, encara que la informació no ho aclareix- és tres vegades la que vaig prendre com a hipòtesi per a calcular les necessitats teòriques dels sis casinos. Ja vaig dir que allò era una estimació, i ara tenim dades una mica més concretes, però que encara caldrà confirmar, i veure si es repeteixen als altres cinc ressorts previstos.

El que em sembla més significatiu és aquesta previsió de 5.000 habitatges. Una dada –la previsió d’habitatges- que no coneixíem fins ara. S’havia llegit, a la premsa local –i ja fa temps- una vaga previsió de 900 apartaments turístics, no confirmats. I, per altra banda, al costat del BCN Dream –la zona dels casinos- hi havia un BCN Smart City que inicialment havien de ser unes àrees temàtiques, i després van quedar molt indefinides.

I ara apareixen –en una primera fase- 5.000 habitatges. A l’espera de confirmacions –per ara és una notícia de premsa, per molta aparença de fiabilitat que tingui- podem fer alguns comentaris.

A l’àmbit del Centre recreatiu i turístic, i d’acord amb la normativa i els plans fins ara vigents, era possible construir-hi 2.477 habitatges, amb un sostre màxim de 495.000 m2. Això era producte de la previsió de la llei 2/1989, de Centres recreatius i turístics, que, al seu article 2, punt g) i f) diu explícitament:

e) La zona per a usos hotelers, residencials i dels  seus serveis no excedirà del 30% de la superfície del Centre  ni   la   densitat   d'habitatges  residencials  referida  a  la   la superfície total de l'esmentat Centre serà superior  als  tres habitatges per hectàrea.”

“f) L'edificabilitat màxima per als usos  residencials  no  ultrapassarà  el  0,06  m2/m2  de  la  superfície total del Centre.”

Com que el CRT de Vila-seca i Salou té 825,7 ha, això, multiplicat per 0.06, és el que ens dóna aquest màxim de 495.000 m2. I 3 habitatges per ha, referits a tot l’àmbit del CRT, són aquests 2.477 habitatges.

Què ha passat que ara, en la primera fase, se’n poden fer cinc mil?. Doncs que el projecte de llei presentat al Parlament ja preveia que, en el cas del CRT de Vila-seca i Salou, i mitjançant un Pla director urbanístic, es podien modificar les condicions, sense subjecció als paràmetres urbanístics de la llei 2/1989. Això permetia, formalment, no modificar els límits de la llei –per a hipotètics nous centres recreatius i turístics- i saltar-se’ls per a BCN World.

Però, per si no estava clar, el projecte de llei presentat a tràmit també derogava l’article 5.2.2. del decret 152/1989, que era el concretava la concessió del CRT de Vila-seca i Salou a Anheuser Bush. Aquest article, al punt a), deia:

“a)  El  30%,  com  a  màxim, de la total superfície del  centre recreatiu turístic, destinat a usos  residencials  i  hotelers. El  nombre màxim d'habitatges serà de 2.477 i el   coeficient màxim d'edificabilitat per a aquest usos serà el  0,06 m2/m2  de  la  superfície   total   del   centre,   de  conformitat  amb el que estableix l'article 2.f) de la Llei   2/1989.”

I ja ho tenim a punt.

Com podem valorar això? D’entrada, caldria confirmar-ho i més informació. Però si va així, representa una densificació de l’ocupació, tota vegada que la primera fase –i no sabem quantes n’hi haurà, ni què representaran- ja duplica el nombre d’habitatges previstos.

Però, a més, suposa introduir 5.000 habitatges més en una zona saturada. Si consultem el cens d’habitatges del 2011 (font: www.idescat.cat) i amb totes les reserves sobre la fiabilitat del cens (però és l’única dada que tenim) resulta que el nombre d’habitatges buits, a Vila-seca i a Salou és, respectivament, de 1.758 i 3.019, gairebé els 5.000 previstos. Si hi afegim Cambrils, que representa un contínuum urbà, n’hi ha 5.098 més. I això només els buits al cens del 2011, sense afegir els que s’hagin pogut acabar en aquests tres anys. Si, a més, mirem el nombre d’habitatges secundaris –segones residències i apartaments turístics les xifres són, respectivament, de 7.466, 17.454 i 13.030.

Hi ha mercat per a 5.000 habitatges més, i els que puguin venir a les fases següents, si és que n’hi ha? Resulta sostenible –econòmicament, socialment, territorialment- anar afegint més i més residències en un mercat i en un territori saturat? No seria més aconsellable fer que les demandes immobiliàries que pugui generar una actuació turística singular servissin per absorbir el que ja està construït?

Moltes preguntes a fer, i, per ara, encara, poca informació, però la que hi ha no pinta bé.