divendres, 30 d’octubre de 2015

Unes notes sobre el PDU del CRT (o sigui, més BCN World)

Tenim ja a l’abast el document que ordena l’espai del projecte abans conegut com a BCN World. El Pla director urbanístic (PDU) del Centre recreatiu i turístic (CRT) de Vila-seca i de Salou ja ens dóna una idea més concreta –que ja era hora- sobre què es vol que sigui aquest tros del Camp de Tarragona.

Els qui hagin tingut la santa paciència d’anar llegint tot el que he escrit sobre això, des del ja llunyà setembre de 2012, no se sorprendran si, a la vista del PDU, començo per manifestar –per reiterar- la sensació de trampa. De trampa de planejament en un doble sentit.

Per una banda, perquè, com he dit molts cops, s’ha modificat substancialment una de les bases del planejament territorial del Camp de Tarragona. S’ha conservat la formalitat –i segurament la legalitat- però amb un contingut radicalment diferent. I s’ha invertit la lògica del planejament,  segons la qual les propostes s’han d’encaixar en una visió global –sens perjudici d’ajustaments menors i d’una elemental flexibilitat- en lloc de considerar el planejament com un simple tràmit, un revestiment tècnic i jurídic que dóna validesa a decisions preses al marge del procés planificador. Per acabar així, no caldria que féssim plans.

Però també és trampa per la manca de debat sobre el fons del projecte, sobre el que representa en el model territorial, turístic i de desenvolupament del Camp de Tarragona o, almenys, de la Costa Daurada –en tot cas, molt més enllà del que són estrictament els termes municipals de Vila-seca i de Salou-. Aquesta manca de debat queda demostrada pel fet que hem passat –des de l’estiu de 2012- d’una proposta més aviat inconcreta però que es corresponia amb la totalitat del CRT i la reformulació del conjunt –Port Aventura a banda- a una proposta parcial, que ha abandonat usos i espais pel camí, sense que sapiguem com ni perquè. Em remeto a les imatges. La primera és extreta de les primeres presentacions de BCN World a bombo i plateret. La segona, de l’actual PDU.






En aquest escenari de manca de debat, a sobre, s’afirma –ho va dir un alt representant de l’administració, a la comissió de seguiment- que el debat del model ja es va fer al seu dia. Literalment: “El tema del model ja es va tractar durant el llarg tràmit parlamentari que va seguir la Llei”. Acta de la reunió de la Comissió de seguiment de 28 de juliol de 2015. Això és una burla. Ni es va fer debat, ni hi havia model, ni la proposta inicial –per molt etèria que fos- és la que ara tenim. El debat parlamentari té tota una altra naturalesa i, en tot cas, es restringeix als parlamentaris, no és obert a tota la població.

És en aquest context, doncs, que hem d’analitzar el PDU. I no sense dir també –perquè ho penso, i ja ho havia dit abans- que crec que el PDU està substancialment ben fet, en la mesura que la concreció de les determinacions correspon a una fase i a un procediment molt reglat, de caire tècnic. Allò que em sembla discutible –i que he discutit- és la decisió, que no pertoca al PDU, malgrat que, en un inici, se’ns remetia a aquest document –“això ho aclarirà el PDU”- però precisament aquest document, per la seva naturalesa, no és el que ha de decidir.

No obstant això, hi ha alguns aspectes del PDU que em semblen discutibles. En alguns cas, em plantegen dubtes i preguntes –parteixo de la base que el meu coneixement és limitat- que potser poden ser aclarides. I sempre en el benentès que plantejar aquests dubtes no vol dir acceptar la premissa que és el model general.

Molt sintèticament, el PDU suposa:

El manteniment de l’ordenació prevista al Pla parcial del subsector 1, la Rambla del Parc.
El manteniment –llevat d’uns petits retocs- de l’ordenació prevista al Pla parcial del subsector 2, al sud de la C-31b.
La creació i/o reordenació de tres nous àmbits:
   
  •  L’anomenat sector Nord, segregat del PP.2, al nord de la C-31b. Classificat com a sòl urbà no consolidat.
  • El sector Centre de convencions, també segregat del PP.2, al nord de la C-31b. Classificat com a sòl urbà no consolidat.
  • El sector CTI (Centres turístics integrats) que inclou també una part del PP.2, i part del sòl no urbanitzable de l’anterior regulació del CRT. Classificat com a sòl urbanitzable.



Les dades dels tres àmbits són:
Àmbit
Superfície
Edificabilitat
Sostre
Usos
Nord
108.352 m2
0.46
50.000
Hoteler
Centre de convencions
52.188 m2
0.47
24.528
Centre de convencions
CTI
1.039.852 m2
0.9617
1.000.000
Hotel, casino, comercial, oci + aparcament i serveis tècnics

Això vol dir que passem d’una edificabilitat vigent de 742.920 m2 (la suma de PP.1, 247.500 m2, i PP:2, 495.420 m2, a la següent:

PP.1
247.500
PP.2 (*)
476.753
Nord
50.000
Centre de convencions
24.528
CTI
1.000.000
Total
1.798.781

(*) he deduït els 18.667 m2 d’ús hoteler que el PP.2 assignava a la parcel·la XXII, que ara s’inclou als tres nous àmbits creats pel PDU.

Per tant, l’augment de l’aprofitament del total del CRT –exclòs Port Aventura- és de 1.055.861 m2. Em puc haver equivocat en la deducció de la parcel·la XXII, però la diferència no seria significativa. I tenint en compte que, del milió de m2 del CTI, 170.000 m2 s’han de destinar a aparcament i serveis tècnics. Primera conclusió, doncs, als terrenys del CRT s’ha més que duplicat l’edificabilitat. I això són dades. I benefici.

Centrem-nos ara a l’àmbit del CTI –els casinos, per entendre’ns-. Aquest àmbit s’ha de desenvolupar a través d’un Pla de millora urbana (PMU) que concretarà les parcel·les corresponents a cada ressort, i el projecte d’aquests, a fi d’assegurar la coherència del conjunt. A la vegada, serà on es concretarà –en funció del sostre total de cada ressort- el repartiment dels costos d’urbanització i de les infraestructures externes assignats globalment al sector CTI. Aquesta em sembla una bona solució, en la mesura que assegura un major control sobre el conjunt.

Però ja tenim un primer entrebanc –o no, qui sap- i molt recent. Fa molt poc vam saber que un dels quatre projecte de casino, el de Melco en col·laboració amb Veremonte, quedava fora de joc  (ho podeu veure aquí). De quatre a tres, doncs.

Això vol dir que els tres casinos restants podran usar tot el sostre? Els 60.000 m2 d’ús casino previstos per a quatre ressorts serviran igualment per a tres casinos que per a quatre?. Si tot el CTI s’ha de repartir entre tres, en lloc d’entre quatre, amb el mateix aprofitament, i amb els mateixos costos, vol dir que cadascun dels CTI supervivents s’acaba d’encarir en un 33% (i té un 33% més d’aprofitament, és clar). Potser caldrà repassar l’avaluació econòmica del PDU.

En tot cas, és la demostració que planejar a la carta, de manera supeditada als interessos particulars dels agents, és com no planejar.

Anem pels dubtes. Vull remarcar això, dubtes, que potser tenen una explicació lògica que no sé veure, o que estan resolts en algun apartat amagat del PDU que se m’ha escapat –hi ha moltíssima documentació, i un té el temps que té i moltes ocupacions-.

1. El sistema d’actuació

D’acord amb l’article 146 de la Normativa del PDU, el sector de Complexos turístics integrats (CTI) s’ha d’executar pel sistema de reparcel·lació en la modalitat de cooperació.

En aquesta modalitat, qui dirigeix el procés és l’administració actuant –en aquest cas l’Incasol-. 

L’Incasol, doncs, executarà les obres d’urbanització a càrrec dels propietaris, en aquest cas els titulars de les parcel·les –tres? quatre?- dels ressorts. Els costos de la urbanització van a càrrec d’aquests propietaris, i l’Incasol els pot exigir el pagament de les corresponents quotes d’urbanització a la bestreta.

Què passa si una de les parts no paga la quota corresponent? Doncs que la llei preveu que es pot aplicar la via de constrenyiment, i expropiar els terrenys de què es tracti, a benefici de l’administració actuant.

D’entrada, assegurar la direcció pública del procés em sembla un bon principi. Hi ha un evident caràcter unitari que ha de ser tractat així. Ara bé, això també té un risc important. Acabem de veure que un dels casinos acaba de caure. Això pot obligar a refer números, o bé del projecte –mantenim la mateixa edificabilitat però repartida entre tres, o ajustem l’edificabilitat a la baixa segons les necessitats d’aquests tres?- o bé dels costos. Però hauríem d’estar preparats per si algun projecte més cau, i ho fa en una fase més avançada del procés.

Imaginem. S’aprova el PDU, es redacta i aprova el PMU, la reparcel·lació, i els corresponents projectes d’urbanització, i engeguen les obres. Un ressort no té assegurat el finançament, i abandona. S’expropien els terrenys, i l’Incasol, com a administració actuant, és el flamant titular d’una immensa parcel·la, amb possibilitats d’instal·lar un ressort... i amb unes càrregues impressionants.

Vull creure que el procés de concessió de la llicència de casino ha previst les corresponents fiances. Suficients per a respondre d’això?. D’acord amb l’avaluació econòmica i financera del mateix PDU, estem parlant d’uns costos d’urbanització de 200.000.000€. D’acord amb la valoració del sòl, i amb les expectatives del mateix Pla, l’Incasol tindria un actiu important, però no sé si és la mena d’actiu que volem, i hauria d’assumir els costos corresponents (per exemple, per a continuar i acabar la urbanització allí on l’hagués deixada el propietari que llença la tovallola).  Pensem que hi ha una part important d’infraestructures vinculades al CTI que són unitàries. No podem construir només tres quartes parts –o una tercera- de rotonda o de xarxa d’aigua. I els socis que queden voldran que les obres siguin fetes, però només pagaran les que els toca.

Hi hauria maneres d’assegurar el control públic del projecte, però sense aquest risc?. Una possibilitat seria lligant molt curt els terminis i els continguts al mateix PMU, i imposant una garantia important, aquí o per via de les fiances dels casinos. I, si tan clar es té que tot anirà endavant, i que en tenen  moltes ganes, executar-ho per compensació bàsica, i que el risc el corri la Junta de Compensació i no l’Incasol.

2. L’Aprofitament mitjà

En tot procés d’urbanització, entès no com la prestació de serveis sinó com la materialització d’un aprofitament, la llei exigeix –Article 4 de la Llei d’urbanisme- la participació de la comunitat en les plusvàlues generades per l’actuació urbanística.  

Això es tradueix en la cessió gratuïta, a favor de l’administració actuant, d’un percentatge de l’aprofitament mitjà (AM).

En el cas que ens ocupa, això es diu de manera explícita al Sector Nord (article 118 de la Normativa del PDU)  i al Sector Centre de convencions (article 131). En ambdós casos, per tractar-se de sòl urbà no consolidat, la cessió és del 15% de l‘AM calculat sobre l’increment d’aprofitament que atorga el mateix PDU.

I què passa en el Sector CTI?. Doncs que aquesta previsió no hi és. Li pertocaria –li pertoca- cedir el 15% AM, d’acord amb l’article 45.1.a) de la Llei d’urbanisme. Però no ho diu. Que no ho digui no vol dir que no ho hagi de fer –la Llei mana- però seria bo explicitar-ho. Però és que el PDU no només no ho diu, sinó que tampoc no ho contempla en l’Avaluació econòmica i financera.

El beneficiari d’aquest 15% serà l’administració actuant –l’Incasol-. I el pot rebre  “pel seu equivalent en altres terrenys fora del sector o del polígon si es pretén millorar la política d’habitatge, o si l’ordenació urbanística dóna lloc a una parcel·la única i indivisible, o si resulta materialment impossible individualitzar en una parcel·la urbanística l’aprofitament que s’ha de cedir. En aquests dos darrers casos, la cessió pot ésser substituïda també per l’equivalent del seu valor econòmic. En tots els casos, l’equivalent s’ha de destinar a conservar, administrar o ampliar el patrimoni públic de sòl."

Sembla clar que la cessió no es farà en cap parcel·la.  Els usos i tipologia no ho fan possible, i, per tant, s’optarà per terrenys fora del Sector o per valor econòmic.

Si bé la Llei preveu que l’emplaçament es fixi en el procés de reparcel·lació, crec que seria bo que el PDU especifiqués les seves intencions sobre l’AM del Sector CTI, almenys en els següents punts:

  • Explicitar l’obligació de la cessió, de la mateixa manera que es fa amb els dos sectors de sòl urbà no consolidat.
  • Marcar criteris sobre la forma de materialitzar la cessió, en terrenys fora del sector o en equivalent en valor econòmic. En aquest darrer cas, avançar els criteris de valoració.
  • Marcar criteris sobre la participació dels municipis de Vila-seca i de Salou en aquest AM.



3. Previsió i costos de les infraestructures externes

La majoria de les infraestructures externes, de servei general, fan referència a la mobilitat. En aquest aspecte, no entro a avaluar les dimensions de les noves exigències de xarxa viària –em supera- però és evident que 600.000 m2 de sostre hoteler volen dir moltes habitacions, i la previsió de molts desplaçaments.

El que m’interessa, en aquest camp, és que el PDU preveu que els costos d’aquestes infraestructures –la necessitat de les quals es deriva de les noves implantacions- va a càrrec dels beneficiaris d’aquestes implantacions. O, dit d’una altra manera, els casinos i hotels i tota la resta han de pagar aquestes noves carreteres, rotondes, etc que no serien necessàries si aquests usos no hi fossin.

Per a repartir els costos, es delimita un Polígon d’actuació urbanística (PAU) al qual s’assignen aquests costos, i que es reparteixen proporcionalment, com segueix:

Sector
Proporció
Sector CTI
94.46%
Sector Nord
4.59%
Sector Centre de convencions
0.94%

Ara bé, recordem que el PDU és sobre tot el CRT, malgrat que, en dos àmbits –el PP.1 i el PP.2- no fa modificacions. Quan es va tramitar i aprovar el PP.2, el que majoritàriament se situa al sud de la C-31b, també hi havia una sèrie de previsions en matèria viària, atès l’increment de viatges previst per la implantació de 2.477 habitatges i diversos hotels. Les meves preguntes són:

S’han dut a terme les actuacions previstes per assegurar la mobilitat sostenible originada pel PP.2?

S’ha tingut en compte aquesta mobilitat acumulada en l’avaluació de la mobilitat generada per les noves actuacions programades al PDU?

S’ha tingut en compte si el PP:2 –la implantació residencial- veurà millorada sensiblement la seva mobilitat de resultes de les actuacions previstes al PDU? I, si és així, seria raonable que també participés dels costos inherents?

4. Paisatge

Confesso que aquest és el tema que conec menys a fons, però no em vull estar de fer-hi un apunt. recordem que la llei que va obrir la porta a BCN World va incorporar, durant el tràmit parlamentari, un afegit que deia:

"Amb independència dels canvis que es puguin produir com a conseqüència de les modificacions del planejament de l’àmbit del centre recreatiu turístic de Vila-seca i Salou, s’han de tenir en compte els valors i les reflexions del Catàleg de paisatge del Camp de Tarragona pel que fa a la configuració d’espais i edificacions."

Ja al seu dia vair valorar positivament aquest afegit, amb el benentès que el Catàleg del paisatge no és un pla urbanístic, i que quedava obert a moltes interpretacions. I afegia:


"Això es por traduir en un vet a gratacels de vint i trenta plantes com s'han insinuat en algunes ocasions? Depèn molt de la interpretació que se'n vulgui fer i del valor que es vulgui donar a aquests “valors i reflexions”. En tot cas, cal valorar positivament la inclusió del paisatge en els condicionants a tenir en compte, i la utilització d’un instruments com el catàleg de paisatge. Precisament perquè cal donar més presència a aquest valor i als instruments que tenim per a integrar-lo, com un element més, en l’ordenació del territori, per tot això, seria encara més preocupant que tot plegat quedés en una frase bonica, en una bona intenció, i en quatre elements purament cosmètics. Caldrà estar amatents al futur PDU."

Personalment no acabo de veure gaire clar que els edificis projectats s'adiguin gaire amb el que preveu el Catàleg del Paisatge. M'agradaria que el  PDU fos sotmès a consideració de l'Observatori del Paisatge de Catalunya -per dir algú solvent i independent- o similar, a veure què hi diuen. Però molt em temo que l'ambigüitat del document permetrà fer passar el que calgui. I això reconeixent que es deu haver buscat la millor solució possible, però sempre a partir del fet inamovible que hi anaven els edificis que hi van. no, en cap cas, pensant primer què pot anar millor al paisatge i, després, quantificant. Com allò del planejament, primer decideixo i després adapto el Pla -o la consideració del Catàleg- al que ja he decidit. 



Aquests són, a grans trets, els dubtes que em genera el PDU. Hi hauria una qüestió final, més de concepte –tot i que apuntada- que seria recuperar la totalitat del CRT com a unitat d’anàlisi i de planejament. Determinats efectes –mobilitat, necessitats d’aigua, d’energia elèctrica- són acumulatius, i s’han d’analitzar i tractar globalment. I el mateix caldria fer amb determinats costos.

Per altra banda, el PDU faria bé de tenir en compte les recomanacions de l’Estudi ambiental estratègic en matèria d’energia, i incloure-les com a obligacions en el PDU. És cert que l’actual previsió del PDU compleix la normativa existent, però aquesta normativa té un caràcter de mínims. L’aplicació decidida de les  recomanacions que conté l’Estudi ambiental seria un avenç important en matèria de sostenibilitat.

En continuarem parlant, em sembla.



Cap comentari:

Publica un comentari a l'entrada