dimecres, 11 de desembre del 2019

Actualitzant Hard Rock Cafe (ex BCN World) primera part


Quan semblava que tot estava més o menys dat i beneït, torna a haver-hi entrebancs per a Hard Rock Cafè (HRC). O millor, tornen a sortir els entrebancs de sempre: les coses mal resoltes no desapareixen mai.

Com és conegut, ha calgut concedir una segona pròrroga a HRC per a presentar el projecte de Centre turístic integrat (CTI) i continua encallada la venda dels terrenys de la Caixa a HRC. Aquesta transmissió patrimonial, que en bona lògica hauria de ser entre la Caixa i HRC, té un convidat (que no és de pedra precisament) que és l’Incasol, per la famosa opció de compra.

Aquesta és una primera qüestió que algú ens hauria d’explicar molt bé. A mi em resulta força inversemblant la necessitat que l’Incasol compri a la Caixa i ipso facto vengui, i pel mateix preu, a HRC. Per què?. La Caixa té un únic client, perquè el valor dels terrenys –aquests taxats 120M€- ve del fet que s’hi pot fer el CTI i tota la resta, i això només ho pot fer HRC, que és qui té la llicència de casino. I HRC només té un proveïdor, la Caixa, perquè la llicència de casino –que és l’únic fet diferencial d’un hotel i centre comercial com un altre- només es pot establir en aquells terrenys. Estan condemnats a entendre’s, i si no ho fan, és responsabilitat seva i de ningú més.

Clar, hi ha la pega de les possibles indemnitzacions als antics propietaris que han reclamat per la taxació de les expropiacions. Recordem que, al seu dia,  l’àmbit del CRT -825 hectàrees- va ser expropiat per a fer-hi el que avui és Port Aventura, els camps de golf, i 2.477 habitatges, però no tot el que ara es vol posar a l’àmbit del PDU. Els expropiats addueixen, amb raó, que això és un benefici sobrevingut, i reclamen una indemnització, i la disputa és qui se n’ha de fer càrrec. Si tenim en compte que el negoci el fa la Caixa, la resposta sembla clara; és qui va comprar uns terrenys amb un valor i qui els veu revaloritzats pel nou aprofitament, però es veu que no va ben bé així. És una mica ximple, tot plegat, perquè la Caixa, com a propietària i única proveïdora de HRC només ha de repercutir aquest cost al preu de venda, i es queda igual.

Ah, espera: hi ha l’opció de compra, que fixa un preu. Ves per on, aquesta seria l’única utilitat de l’opció, que la Caixa hagués d’assumir aquest sobrepreu, perquè quan va signar l’opció, no contemplava aquesta possible indemnització. Però tampoc no és tan fàcil, perquè si l’opció és la signada a finals del 2014 (en vaig parlar  AQUÍ) i no s’ha modificat, estava supeditada a una sèrie de condicions en el planejament urbanístic que no s’han complert, perquè el PDU ha anat en una altra direcció (que a mi em sembli millor aquesta nova direcció que no pas l’antiga, és una altra història). És a dir, que la Caixa, si li convé, pot adduir que l’opció ja no és vàlida perquè l’altra part –l’Incasol- no ha complert les condicions. I, a més, i això ja és més simple, perquè tenia una validesa de tres anys que ja ha caducat. Tot això, és clar, si no hi ha una altra versió de l’opció de compra que desconec.

De manera que aquest podria ser l’escenari: que HRC i Caixa s’entenguin, i, si no, que assumeixin que no hi ha CTI i la resta. HRC perd la llicència i la fiança, perquè la llicència no és transmissible, i la Caixa perd el negoci... per ara. Quan es pugui i es vulgui, la Generalitat pot tornar a convocar un concurs, i tornem a començar.

Això pot passar? No està tan clar. D’entrada, costa creure que HRC es resigni a perdre una fiança de 10M€, que no és poca cosa. Però hi ha més.

El que havia de presentar HRC, i que ara té tres mesos més per a presentar, és, d’acord amb l’apartat sisè de la resolució VEH/985/2018, de 22 de maig, per la qual s’autoritza la instal·lació i explotació d’un casino de joc en el centre recreatiu turístic de Vila-seca i Salou, el següent:

“Sisè. El termini màxim per presentar el pla de desenvolupament constructiu referit en la nota informativa publicada en data 17 de febrer de 2017 en la pàgina web del concurs referida en la base 4.4 de l'annex de la Resolució ECO/1982/2015, de 7 de setembre és d'un any des de l'entrada en vigor d'aquesta Resolució.”

Aquest pla de desenvolupament constructiu, però, per a ser formulat, necessita del Pla de millora urbana (PMU) previst al PDU; un PMU que, entre d’altres coses, la mateixa resolució citada diu que ha de concretar “l’encaix de la zona del CTI amb el seu entorn més immediat” i “una proposta coherent i unitària del front de parcel·la en relació amb el nou vial que confronta” (punt segon a) o bé “L’estudi d’integració paisatgística” (punt segon b) o “les condicions d’execució de les infraestructures i serveis en funció de l’abast de cada una de les fases d’execució” (punt segon d).

Aquest PMU ve previst a la Normativa del PDU, al seu article 152, que diu:

Article 152. Desenvolupament i execució
1. Es preveu que en aquesta zona es puguin concretar en el projecte de reparcel·lació entre 1 i 4 parcel·les urbanístiques corresponents a cadascuna de les possibles autoritzacions per a la instal·lació i explotació de casinos de joc que es podrien arribar a adjudicar en el corresponent concurs públic, a més de la parcel·la urbanística de cessió del 15% de l’aprofitament.
2. En qualsevol cas, el desenvolupament de la zona s’ha de fer en base a un projecte unitari i de conjunt, amb independència del nombre de parcel·les urbanístiques en el qual es divideixi, les quals poden tenir una distribució irregular dels aprofitaments urbanístics, segons resulti de l’esmentat concurs públic i del projecte de reparcel·lació consegüent. Per garantir la coherència global i efectuar la concreció de volums cal la formulació d’un pla de millora urbana, previ a l’atorgament de les corresponents llicències urbanístiques.
Aquest pla de millora urbana s’ha de redactar a partir de la proposta arquitectònica unitària ajustada a les determinacions d’aquest PDU corresponent a l’operador o operadors que hagin obtingut autorització per a la instal·lació i explotació de casinos de joc, amb les modificacions que, si escau, s’acordin en la resolució del concurs per a l’obtenció de les possibles autoritzacions.
Aquest pla de millora urbana ha de tenir com a objecte garantir la qualitat arquitectònica i la integració paisatgística del projecte unitari
3. El pla de millora urbana a què fa referència l’apartat 2 ha de:
a) Ser d’iniciativa pública.
b) Vetllar especialment per la qualitat arquitectònica de les edificacions proposades.
c) Contenir un Estudi d’integració paisatgística.
d) Efectuar la concreció de volums a partir de les parcel·les urbanístiques que s’estableixin en el projecte de reparcel·lació.
e) Assenyalar els espais no edificats i la vialitat interna, així com la programació de les obres d’urbanització i d’edificació a realitzar.
f) En el cas que l’execució de la zona no es faci de manera unitària, cal garantir que en cadascuna de les etapes d’execució coexisteixen tots els usos previstos, segons els percentatges fixats.”

Com que, per a obtenir la llicència, HRC va presentar el projecte arquitectònic, quedava pendent el PMU –d’iniciativa pública- per a poder fer la resta. Malament es pot presentar el projecte constructiu si no tens la concreció de la parcel·la, si no saps les condicions d’integració paisatgística (que ja veurem com s’ho fan per admetre l’edifici guitarra!) i com reparteixes els aprofitaments. I malament es podia fer el PMU quan encara no se sabia quants CTI –i per tant quantes parcel·les- havia de contemplar.

Suposo –però no ho sé del cert- que la iniciativa correspon a l’administració actuant, que segons el PDU és el CRT, encara que em penso que aquestes qüestions les té delegades a l’Incasol.  De manera que la pregunta és: ha fet els deures?  Com està el PMU? Perquè, és clar, per a no perdre la fiança, HRC sempre pot dir que si no presenta el projecte en el termini acordat és perquè qui ho havia de fer no li ha fixat les regles del joc.

Com veiem, algú hauria d’explicar unes quantes coses: hi ha alguna nova opció de compra que substitueixi la formalitzada l’11 de desembre de 2014? En quins termes? I si no hi és, podem considerar caducada –per canvis en les condicions, i per temps-  aquesta opció? L’Incasol –per encàrrec del CRT- ha formulat i començat a tramitar el PMU? És possible exigir la presentació del projecte arquitectònic en absència del PMU, tenint en compte tot el que ha de concretar? Ha formulat i tramitat –si és que pot fer-ho, sense PMU- els corresponents projectes d’urbanització?.

Fins aquí, les reflexions sobre aquesta pròrroga i les possibles responsabilitats de cadascú. Més endavant, plantejaré alguna hipòtesi alternativa a com s’ha arribat aquí.

(foto actualitzada -que ja era hora- i extreta de www.diaridetarragona.com)