Quan semblava que tot estava més o menys dat i
beneït, torna a haver-hi entrebancs per a Hard Rock Cafè (HRC). O millor,
tornen a sortir els entrebancs de sempre: les coses mal resoltes no
desapareixen mai.
Com és conegut, ha calgut concedir una segona
pròrroga a HRC per a presentar el projecte de Centre turístic integrat (CTI) i
continua encallada la venda dels terrenys de la Caixa a HRC. Aquesta transmissió
patrimonial, que en bona lògica hauria de ser entre la Caixa i HRC, té un
convidat (que no és de pedra precisament) que és l’Incasol, per la famosa opció
de compra.
Aquesta és una primera qüestió que algú ens
hauria d’explicar molt bé. A mi em resulta força inversemblant la necessitat
que l’Incasol compri a la Caixa i ipso facto vengui, i pel mateix preu, a HRC. Per
què?. La Caixa té un únic client, perquè el valor dels terrenys –aquests taxats
120M€- ve del fet que s’hi pot fer el CTI i tota la resta, i això només ho pot
fer HRC, que és qui té la llicència de casino. I HRC només té un proveïdor, la
Caixa, perquè la llicència de casino –que és l’únic fet diferencial d’un hotel
i centre comercial com un altre- només es pot establir en aquells terrenys. Estan
condemnats a entendre’s, i si no ho fan, és responsabilitat seva i de ningú més.
Clar, hi ha la pega de les possibles indemnitzacions
als antics propietaris que han reclamat per la taxació de les expropiacions. Recordem
que, al seu dia, l’àmbit del CRT -825
hectàrees- va ser expropiat per a fer-hi el que avui és Port Aventura, els
camps de golf, i 2.477 habitatges, però no tot el que ara es vol posar a l’àmbit
del PDU. Els expropiats addueixen, amb raó, que això és un benefici sobrevingut,
i reclamen una indemnització, i la disputa és qui se n’ha de fer càrrec. Si tenim
en compte que el negoci el fa la Caixa, la resposta sembla clara; és qui va
comprar uns terrenys amb un valor i qui els veu revaloritzats pel nou aprofitament,
però es veu que no va ben bé així. És una mica ximple, tot plegat, perquè la
Caixa, com a propietària i única proveïdora de HRC només ha de repercutir
aquest cost al preu de venda, i es queda igual.
Ah, espera: hi ha l’opció de compra, que fixa
un preu. Ves per on, aquesta seria l’única utilitat de l’opció, que la Caixa
hagués d’assumir aquest sobrepreu, perquè quan va signar l’opció, no
contemplava aquesta possible indemnització. Però tampoc no és tan fàcil, perquè
si l’opció és la signada a finals del 2014 (en vaig parlar AQUÍ)
i no s’ha modificat, estava supeditada a una sèrie de condicions en el
planejament urbanístic que no s’han complert, perquè el PDU ha anat en una
altra direcció (que a mi em sembli millor aquesta nova direcció que no pas l’antiga,
és una altra història). És a dir, que la Caixa, si li convé, pot adduir que l’opció
ja no és vàlida perquè l’altra part –l’Incasol- no ha complert les condicions.
I, a més, i això ja és més simple, perquè tenia una validesa de tres anys que
ja ha caducat. Tot això, és clar, si no hi ha una altra versió de l’opció de
compra que desconec.
De manera que aquest podria ser l’escenari:
que HRC i Caixa s’entenguin, i, si no, que assumeixin que no hi ha CTI i la
resta. HRC perd la llicència i la fiança, perquè la llicència no és
transmissible, i la Caixa perd el negoci... per ara. Quan es pugui i es vulgui,
la Generalitat pot tornar a convocar un concurs, i tornem a començar.
Això pot passar? No està tan clar. D’entrada,
costa creure que HRC es resigni a perdre una fiança de 10M€, que no és poca
cosa. Però hi ha més.
El que havia de presentar HRC, i que ara té
tres mesos més per a presentar, és, d’acord amb l’apartat sisè de la resolució VEH/985/2018,
de 22 de maig, per la qual s’autoritza la instal·lació i explotació d’un casino
de joc en el centre recreatiu turístic de Vila-seca i Salou, el següent:
“Sisè. El termini màxim per presentar el pla
de desenvolupament constructiu referit en la nota informativa publicada en data
17 de febrer de 2017 en la pàgina web del concurs referida en la base 4.4 de
l'annex de la Resolució ECO/1982/2015, de 7 de setembre és d'un any des de
l'entrada en vigor d'aquesta Resolució.”
Aquest pla de desenvolupament constructiu,
però, per a ser formulat, necessita del Pla de millora urbana (PMU) previst al
PDU; un PMU que, entre d’altres coses, la mateixa resolució citada diu que ha
de concretar “l’encaix de la zona del CTI amb el seu entorn més immediat” i “una
proposta coherent i unitària del front de parcel·la en relació amb el nou vial
que confronta” (punt segon a) o bé “L’estudi d’integració paisatgística” (punt segon
b) o “les condicions d’execució de les infraestructures i serveis en funció de
l’abast de cada una de les fases d’execució” (punt segon d).
Aquest PMU ve previst a la Normativa del PDU,
al seu article 152, que diu:
Article 152. Desenvolupament i execució
1. Es preveu que en aquesta zona es puguin
concretar en el projecte de reparcel·lació entre 1 i 4 parcel·les urbanístiques
corresponents a cadascuna de les possibles autoritzacions per a la instal·lació
i explotació de casinos de joc que es podrien arribar a adjudicar en el corresponent
concurs públic, a més de la parcel·la urbanística de cessió del 15% de
l’aprofitament.
2. En qualsevol cas, el desenvolupament de la
zona s’ha de fer en base a un projecte unitari i de conjunt, amb independència
del nombre de parcel·les urbanístiques en el qual es divideixi, les quals poden
tenir una distribució irregular dels aprofitaments urbanístics, segons resulti
de l’esmentat concurs públic i del projecte de reparcel·lació consegüent. Per
garantir la coherència global i efectuar la concreció de volums cal la
formulació d’un pla de millora urbana, previ a l’atorgament de les
corresponents llicències urbanístiques.
Aquest pla de millora urbana s’ha de redactar
a partir de la proposta arquitectònica unitària ajustada a les determinacions
d’aquest PDU corresponent a l’operador o operadors que hagin obtingut
autorització per a la instal·lació i explotació de casinos de joc, amb les
modificacions que, si escau, s’acordin en la resolució del concurs per a
l’obtenció de les possibles autoritzacions.
Aquest pla de millora urbana ha de tenir com a
objecte garantir la qualitat arquitectònica i la integració paisatgística del
projecte unitari
3. El pla de millora urbana a què fa
referència l’apartat 2 ha de:
a) Ser d’iniciativa pública.
b) Vetllar especialment per la qualitat
arquitectònica de les edificacions proposades.
c) Contenir un Estudi d’integració
paisatgística.
d) Efectuar la concreció de volums a partir de
les parcel·les urbanístiques que s’estableixin en el projecte de reparcel·lació.
e) Assenyalar els espais no edificats i la
vialitat interna, així com la programació de les obres d’urbanització i
d’edificació a realitzar.
f) En el cas que l’execució de la zona no es
faci de manera unitària, cal garantir que en cadascuna de les etapes d’execució
coexisteixen tots els usos previstos, segons els percentatges fixats.”
Com que, per a obtenir la llicència, HRC va
presentar el projecte arquitectònic, quedava pendent el PMU –d’iniciativa pública-
per a poder fer la resta. Malament es pot presentar el projecte constructiu si
no tens la concreció de la parcel·la, si no saps les condicions d’integració
paisatgística (que ja veurem com s’ho fan per admetre l’edifici guitarra!) i
com reparteixes els aprofitaments. I malament es podia fer el PMU quan encara
no se sabia quants CTI –i per tant quantes parcel·les- havia de contemplar.
Suposo –però no ho sé del cert- que la iniciativa
correspon a l’administració actuant, que segons el PDU és el CRT, encara que em
penso que aquestes qüestions les té delegades a l’Incasol. De manera que la pregunta és: ha fet els
deures? Com està el PMU? Perquè, és
clar, per a no perdre la fiança, HRC sempre pot dir que si no presenta el
projecte en el termini acordat és perquè qui ho havia de fer no li ha fixat les
regles del joc.
Com veiem, algú hauria d’explicar unes quantes
coses: hi ha alguna nova opció de compra que substitueixi la formalitzada l’11
de desembre de 2014? En quins termes? I si no hi és, podem considerar caducada –per
canvis en les condicions, i per temps-
aquesta opció? L’Incasol –per encàrrec del CRT- ha formulat i començat a
tramitar el PMU? És possible exigir la presentació del projecte arquitectònic en
absència del PMU, tenint en compte tot el que ha de concretar? Ha formulat i
tramitat –si és que pot fer-ho, sense PMU- els corresponents projectes d’urbanització?.
Fins aquí, les reflexions sobre aquesta
pròrroga i les possibles responsabilitats de cadascú. Més endavant, plantejaré
alguna hipòtesi alternativa a com s’ha arribat aquí.
(foto actualitzada -que ja era hora- i extreta de www.diaridetarragona.com)