Josep M. Milà, en paus

Finalment, el jutjat corresponent ha sobresegut la denúncia a Josep M. Milà per uns suposats delictes de prevaricació, tràfic d’influències, i delicte contra l’ordenació del territori. 

Sobre què pensava d’aquesta acusació, i de fer costat a Josep M. Milà ja vaig dir què en pensava quan va anar a declarar (ho podeu veure AQUÍ).

No cal dir com celebro que s’hagi arxivat el tema -no crec que el recurs presentat tingui gaire recorregut- i s’acabi aquest malson. Però més enllà del fet concret, caldria pensar en aquesta judicialització de la política, que traspassa el govern als jutges, amb els resultats que anem veient -no només en aquest cas- i amb el que suposa de limitació del debat públic. També seria bo pensar sobre la congruència dels qui es diuen antisistema, critiquen contínuament la fiscalia i els jutges, llencen fems -o riuen les gràcies a qui ho fa- a la porta dels jutjats, i després hi van amatents a buscar un altaveu per les seves posicions. No se si algú ho farà. 

Que descansis, Josep M., que bé t’ho mereixes, 

(foto extreta del Diari de Tarragona, amb l’advocada -i també amiga- Montse Boronat; si en sabés l'autor, el posaria. I si el DdT no vol que la publiqui -que hi té tot el dret- la trec)

Apunts d'urbanisme tarragoní. 7: la Savinosa (de nou)

 

Tornem amb la Savinosa, que sembla que continuarà donant motius de debat per una temporada. Com a conseqüència de l’anul·lació del POUM, la modificació proposada decau, però això no vol dir que ens haguem de quedar sense fer res. L’Ajuntament -pel que conec per la premsa- planteja ara la possibilitat d’enderrocament de tot el que queda del preventori, prèvia descatalogació, i la consideració de la finca com a espai obert, tot i que manifesta estar obert a altres propostes. I, mentrestant, recupera una vella proposta, enretirar la tanca perimetral fins al límit de les edificacions, i permetre l’ús públic d’aquesta part de la finca.

Sobre això darrer no cal que digui que hi estic plenament d’acord, més que res perquè, el 2011, vaig participar en la formulació de la proposta. Una proposta que no pretenia ser una solució definitiva, però sí un avanç i una millora mentre no arribava aquesta solució.

Per la resta, algunes consideracions:

1. Hem de mantenir el que queda del preventori? En tinc els meus dubtes, i dubtes vol dir dubtes. Em remeto a l’opinió de gent més experta en temes de patrimoni, però, en tot cas, sí que tinc clar que, si prenem la decisió de conserva-ho, aleshores ho hem de fer bé. Vull dir que caldrà, doncs, dedicar-hi recursos i fer una conservació efectiva i no només nominal. Hi està disposada, la Diputació, com a propietària?.

2. No confonguem les coses. El treball fet pel grup d’arquitectes que va guanyar el concurs em mereix tots els respectes com a exercici professional. I crec, pel que conec -que no és tot- que hi ha un important treball de reflexió sobre volums, sobre capacitat de l’espai, sobre composició, que és un actiu important per a qualsevol decisió que es prengui (i sobre això diré més coses més endavant). Però no perdem de vista que el nus de la qüestió és l’ús de la finca, i a això anava la modificació decaiguda del POUM.

Aquesta modificació, com és habitual en el planejament urbanístic, tocava el què i el com. És a dir, ens deia quins usos -el què- eren admesos o no, i ens deia les condicions en les quals aquests usos es poden materialitzar -el com- en termes de volum, d’alçades, de sostre, de situació dins la finca, etc.

Les dues coses són importants, però fixem-nos que el plany col·lectiu sobre la Savinosa és «que no s’hi feia res», i ara surten veus dient que aquesta nova i enèsima situació de paràlisi és la que impedeix que allí hi hagi un ús al servei de la ciutadania. I això és mentida.

El que impedeix -ara i abans- aquest ús públic, de servei, és la manca d’un projecte concret, solvent tècnicament, i amb el finançament adequat, però no el planejament urbanístic. Sens perjudici que les opcions morfològiques proposades a la modificació del POUM siguin millors, o ampliïn el marge d’actuació d’un projecte arquitectònic concret -i crec que ho fan- no hi ha hagut mai cap impediment des del punt de vista dels usos. Ara mateix, el dissabte 28 de novembre que és quan escric això, una sol·licitud de llicència de rehabilitació dels edificis per a un ús d’equipament, dels que preveu el PGOU del 95 -l’ara vigent- que són els mateixos que preveia el POUM difunt, seria perfectament possible. Ara mateix, i abans, l’ús educatiu, universitari, cultural, de parc tecnològic, administratiu, assistencial... és perfectament possible (també altres usos d’equipament col·lectiu com deixalleria, aparcament o cementiri, que no crec que plantegi ningú).

Quedi clar, doncs, que des del punt de vista del què, la modificació del POUM només tenia un objectiu: fer possible l’hotel, i també altres usos no propis d’equipament (oficina, restauració, lleure). Amb la modificació aprovada, doncs, podríem tenir l’hotel, i, a les restes del preventori, estaríem exactament igual que ara: a l’espera de projecte i finançament. Res més.  

3. Una altra cosa és el com, les condicions en què es materialitzen aquests usos. La modificació del POUM proposava un augment de sostre, que passava de 10.081 m2 a 24.585 m2 (en un article de l’amic Rafael López Monné he vist unes altres xifres; voldria saber d’on surten; les meves, de l’informe municipal de 19.10.20).

Aquest sostre total se situa en sis àmbits d’ordenació, que entre tots ocupen 16.737,30 m² de sòl, i es permeten transferències de sostre de fins a un 10% entre l’assignat a cadascun dels sis àmbits d’edificació. Transferències que, en tot cas, no poden alterar el còmput total de 24.585 m2.

En aquests 6 àmbits d’ordenació, el document defineix una geometria edificatòria tot regulant per a cadascun, a banda del sostre màxim, uns perímetres reguladors, alineacions obligatòries, número de plantes, alçada reguladora, limitació de l’ocupació màxima, així com el gàlib màxim on col·locar les edificacions. És important tenir en compte que qualsevol projecte d’edificació ha de complir totes les condicions, inclòs el sostre. Totes. Ho dic perquè han circulat unes imatges amb una projecció de l’edificació possible que em semblen exagerades (però voldria conèixer l’expedient a fons, i les raons que duen a fer aquella projecció) i que em temo -insisteixo, a reserva de conèixer més dades- que han estat fetes projectant al màxim totes les possibilitats de gàlib, alçades, etc, però no el sostre. I, si fos així, em semblaria una mala manera de fer les coses; necessitem dades, dades rigoroses, contrastades, i no intoxicacions. I això no és incompatible, al contrari, amb considerar que aquests 14.501 m2 de sostre de més són massa, però prou feina tenim amb el que és, com per haver d’anar destriant el que no és.

4. Last but not least. Un debat de fons, important, és el fet que la finca passa de ser equipament -un sistema, és a dir, amb vocació d’ús públic- a ser una zona -és a dir, susceptible d’usos privatius-. Aquest canvi es legal -tenim unes lleis que permeten moltes coses- però això no vol dir que em sembli ni just ni convenient. A la part de sostre que no són els 8.171,90 m2 de sostre destinat a habitacions (compte: només habitacions o hotel? Els serveis de l’hotel -zones comunes, restaurant, gimnàs, spa, salons...- són dins d’aquests 8.171,90 m2 o no?) hi poden anar usos d’oficina, de restauració, recreatiu musical, de lleure i d’educació en el lleure. Els quatre primers -potser el primer no tant- poden ser al servei de l’hotel, si els 8.171,90 m2 són, com diu, només per «habitacions». Vol dir això, doncs, que el sostre per a equipament d’ús públic seria menor o inexistent. Ens ho haurien d’explicar molt bé, tot això.

I que no es digui que l’hotel és condició imprescindible per a la recuperació i posada en servei del que resta. A no ser que la modificació digui -que no ho sé, i m’agradaria saber-ho- que l’hotel està condicionat a la rehabilitació dels edificis del preventori, o que el cànon que la Diputació ingressarà pel dret de superfície de l’hotel serà un ingrés finalista per a la rehabilitació, si no hi ha condicions així, és perfectament possible l’escenari hotel en marxa i preventori caient a trossos.

I un afegit per a tots els que van proposant coses -des de la facultat de ciències naturals a l’oficina de l’anella verda passant pel que sigui-: les preguntes bàsiques són: això quant costa i qui ho paga. Si no sabem la resposta a això, és tot música celestial.

El no POUM de Tarragona. Un apunt provisional

 

Casandra, filla del rei de Troia. és un personatge de la mitologia grega que es caracteritza per tenir el do de la profecia i el càstig diví que ningú no creuria el que profetitza. Jo crec que, si no la creien, era, sobretot, perquè pronosticava desgràcies -la caiguda de Troia, per exemple- i ningú vol creure que les coses aniran malament. En tot cas, ja és un mite, i, com tots els mites, forma part del nostre món.

Això ve a tomb perquè, de vegades, en aquest blog o en converses o en articles, tinc una mica la sensació de Casandra, no tant perquè profetitzi res -no dic que allò «passarà»- però sí en avisos o comentaris -és a dir, que allò «pot passar»-. Ho faig com es deia dels jueus, que treballaven pel millor i es preparaven pel pitjor, és a dir, mirant de proposar solucions, però em temo que tot plegat té els mateixos efectes que Casandra.

I més a tomb, ara mateix per l’anul·lació del POUM de Tarragona. Un POUM anul·lat per una sentència absurda del TSJC confirmada pel Tribunal Suprem. En vaig parlar, l’abril de 2017 -ho podeu veure AQUÍ- quan no hi havia cap sentència, i només era una possibilitat ara confirmada. I en vaig tornar a parlar el març de 2018, a partir de la sentència (ho podeu veure AQUÍ). Aleshores ja vaig dir que la sentència era completament absurda, en la mesura que un element vinculat al PMU41 (no al PP40 com s’hi diu, errada meva que no he volgut corregir per no canviar la data) no hauria de poder tombar tot el Pla. Però la justícia no ho veu així, no sé si per mandra o per comoditat o per una interpretació esbiaixada del caràcter sistèmic dels plans.

I ara què? Doncs no hi ha massa sortides. Jo m’he manifestat sovint refractari a obrir el meló de la revisió del POUM, pels problemes que representa, i he suggerit unes altres vies possibilistes per a reconduir moltes coses. Però ara ja no som en aquest escenari, i caldrà, sí o sí, fer un POUM nou. En aquest sentit el fons del que he sentit per part del govern municipal -nou POUM i, ara mateix, unes normes d’urgència acordades amb el Govern de la Generalitat per a salvar aquest moment- em sembla molt raonable. Això deixant de banda algunes declaracions en l’habitual to grandiloqüent i de llocs comuns d’alguna veu municipal, però cadascú és com és.

És cert que fer un nou POUM és una oportunitat, però no ens pensem que serà bufar i fer ampolles. Per a il·lustrar-nos, pensem que el POUM de Mollet del Vallès també va ser anul·lat per una sentència. Aleshores el Govern va acordar unes normes d’urgència, i va donar un termini de tres anys per a fer el nou POUM, termini que aquest mes de març ha hagut de ser prorrogat per un any i mig més. No és, no serà, gens fàcil ni ràpid, i Mollet del Vallès no és, ni de bon tros, tan complicat com Tarragona, que sempre he sostingut que és un dels termes municipals més complexos de Catalunya.

L’anterior POUM, l’anul·lat, va tenir una tramitació accidentada pel molts motius. Un POUM redactat pels serveis municipals, que -sense menystenir ningú, al contrari- es van veure superats per la feina, que, a més, havien de compatibilitzat amb el dia a dia. Una tramitació que va ensopegar amb el nou marc legal de l’urbanisme, la llei del 2003 i la reforma del 2005; amb les exigències de la llei de la informació geogràfica. Una tramitació que s’havia d’anar adaptant sobre la marxa a innovacions com ara el Pla territorial parcial del Camp de Tarragona, o les noves exigències ambientals o de protecció civil. Ho vam ensopegar tot.

Ara ens trobarem, també sí o sí, amb aquest futur (només anunciat, però no formulat, ni tan sols com avanç, per ara) pla director dels sòls no sostenibles, i amb el futur pla director metropolità de l’àmbit central. I, potser, també amb una nova llei, la de territori, que sovint ha estat invocada amb una certa lleugeresa quan ni tan sols hi ha text articulat presentat al Parlament.

Vaig escriure, fa molt de temps, que el POUM ara anul·lat segurament seria el darrer; que el proper ja hauria de ser un pla metropolità. La via del PDU que es va iniciar fa poc és una oportunitat que no hauríem de perdre de vista. Però, en tot cas, paciència i prudència. Festine lente.

Apunts d’urbanisme tarragoní. 6: la Savinosa

 

Tornem a sentir notícies del futur de la Savinosa. La modificació del POUM de Tarragona demanada per la Diputació sembla que no acaba de convèncer l’Ajuntament, i, com no podia ser altrament, s’ha convertit en munició per algun mitjà de comunicació i per a les oposicions respectives. Era d’esperar.

Sobre el que suposa la modificació proposada, ja en vaig parlar AQUÍ  i no em repetiré. Mantinc la discrepància amb la pèrdua d’equipaments, una discrepància que és de fons i no només de legalitat (una mica tip que aquesta obsessió per la legalitat es converteixi en la pedra de toc: si és legal, és bo. I no, o no només. Això és la porta oberta i l’autopista a la judicialització de totes les decisions, i així ens va). Vull dir doncs que, tot i que alguna escletxa legal ho permeti, em continua semblant malament.

Ara bé, del que voldria parlar és del que a mi em sembla una confusió sobre l’objectiu. Crec que, més enllà del que puguem pensar sobre la idoneïtat de destinar sòl d’equipaments a un hotel, ens hem de preguntar si l’aprovació d’aquesta modificació del POUM és substancial o no per al que sí que desperta un ampli consens, que és la utilització pública de la finca d’una vegada.

Per això, el que cal veure és què suposa la modificació. Actualment la totalitat de la finca és qualificada de 7e, és a dir, equipament comunitari, sense ús definit i propietat d’una altra administració, la Diputació. A què es pot destinar un sòl d’equipaments comunitaris? Ens ho diu l’article 150.2 de la normativa del POUM:

“2. El sistema d’equipaments comunitaris compren els usos següents amb les següents claus:

a) Administratiu (T)

b) Educatiu (E)

c) Universitari (U)

d) Parc tecnològic i de recerca (PT)

e) Esportiu (D)

f) Residència col·lectiva (RC)

g) Cultural (M)

h) Lleure (O)

i) Sanitari-assistencial (S)

j) Religiós (R)

k) Abastament, sempre que mantinguin la titularitat pública (A)

l) Deixalleria (X)

m) Aparcaments, sempre que mantinguin la titularitat pública (P)

n) Serveis funeraris: cementiri i/o tanatori (SF)

o) Equipaments històrics artístic (MHA)”

Vol dir això, doncs, que ara mateix aquests usos serien possibles sense cap modificació del POUM. Que les propostes que van sortint regularment als mitjans –un equipament cultural, una universitat d’estiu, el que sigui- són, ara mateix, perfectament possibles des del punt de vista dels usos. Una altra cosa és la catalogació patrimonial del conjunt, i si simplement es rehabiliten les edificacions existents o se’n fan de noves i se’n modifiquen les condicions de sostre, de planta, etc.

Què suposa la modificació del POUM? Bàsicament modifica la qualificació de la finca, que passa a ser sòl privat, amb la clau 14a3, en un 58%, i zona verda de cessió a l’Ajuntament de Tarragona en un 41%. Els sòls amb la clau 14a3 mantindran la titularitat pública. En aquests sòls es reconeix un sostre de 24.585 m2 en lloc dels 10.081 m2 actuals.

Els usos permesos en aquests 24.585 m2 de sostre són tots els anteriors, llevat d’Abastament, Deixalleria, Aparcament i Cementiri (sí que admet el Tanatori). I també afegeix els d’oficina, restauració, recreatiu musical, lleure, educació en el lleure, i hoteler.

Sobre l’ús hoteler s’estableix que ha de ser un establiment de 4 o 5 estrelles, amb un sostre màxim destinat a habitacions de 8.171 m2, i en una localització específica. Sostre d’habitacions? Això no és el mateix que sostre d’hotel, seria bo aclarir-ho. Un hotel pot tenir -de fet, molts les tenen- moltes més coses: sales de reunions, gimnàs, restaurant, spa... A més de les superfícies dels serveis i espais comuns.

Què vol dir tot això? Que si s’aprovés la modificació del POUM en aquests termes tindríem un escenari en el qual és possible fer-hi gairebé tots els usos que actualment s’hi poden fer, llevat d’aquells que ja es veu que no hi són gens indicats, i, a més, un hotel, oficines, recreatiu musical, etc. I ja està. Voldria dir que hem ampliat les possibilitats, però res més, i es podria donar perfectament el cas que la Diputació tragués l’hotel a concurs, l’adjudiqués, es fes l’hotel, i la resta quedés igual.

No em consta –perquè no conec tot l’expedient, de manera que si algú en sap més, que ho digui, que ho agrairé- no em consta, dic, que el que s’obtingui del concurs en forma de cànon –perquè suposo que només serà cessió d’ús, sense perdre la propietat pública, i serà a canvi d’un cànon- s’hagi de destinar forçosament a finançar el que pugui anar a la resta del sostre. Fins i tot, si fos així, cobriria una part no gaire gran -o, directament, petita- del que pot costar la rehabilitació i posada en ús de les resta de la finca, sense comptar les despeses corrents que requeriria (ho dic perquè hi ha molta gent engegant ocurrències d’equipament sense tenir en compte qui ho paga fer a fer-ho -la inversió- i qui ho paga per a fer-ho anar -la despesa corrent-).

Per tant, si ara tenim 10.081 m2 de sostre, en uns edificis en molt mal estat i que requeririen un forta inversió per a rehabilitació, amb el POUM aprovat tindríem un sostre –de quant? de 16.000 m2?- per a usos d’equipament esperant un projecte concret amb el seu finançament, que haurà de ser important. O sigui, el que tenim ara, més l’hotel. De veritat es tractava d’això, de fer possible un hotel i continuar igual pel que fa a l’equipament? D’acord que guanyem l’espai lliure –que ja ho era, de lliure, i que s’hagués pogut posar al servei de la gent sense modificar el POUM, però benvingut sigui- i d’acord també que s’ha fet un bon treball sobre els edificis, més propi de projecte que de planejament, i que també benvingut sigui, i que es pot guanyar un vial que enllaci Savinosa i l’Arrabassada. Tot això són aspectes positius, i no els vull menystenir.

Però com que el discurs dominant acaba essent que allò ha de tenir un ús d’una vegada, que no pot ser que continuï tancat i degradant-se –i hi estic d’acord- em sembla oportú dir que, un cop aprovada la modificació del POUM, si s’aprova, l’únic canvi en aquest sentit és que s’hi podrà fer un hotel. La resta, quedarà substancialment igual, perquè ja ara, sense modificacions, s’hi podria posar qualsevol d’aquells usos d’equipament que hem vist abans.

I, torno a preguntar. De veritat que es tractava d’això?.

preguntes que faria sobre el PDU del CRT (l'ex-BNC World) si en tingués l'ocasió

 

Demà dijous hi ha d’haver la compareixença del vicepresident, conseller d’economia i hisenda, i president interí í en funcions de substitut (o alguna cosa així) que, encara que no ho sembli, és una sola persona, i del conseller de Territori i Sostenibilitat, per a parlar del contracte de compra-venda dels terrenys del CRT. A veure.

Del pretès contracte (ara sembla que només un esborrany, segons va dir el conseller Calvet, cosa que m’alegra) el que més soroll ha fet és que l’Incasol compri i pagui al comptat, i vengui i cobri a terminis, el que suposa un préstec sense interès a HRC, i les condicions-obligacions de recompra que podrien suposar, ara sí, que l’Incasol paga i es queda uns terrenys que no sembla que tinguin massa utilitat pública. Sobre les condicions del contracte, en general, ja en vaig parlar  AQUÍ, i més de fons m’he manifestat molts cops en desacord amb aquest paper de promotor que ha anat adquirint la Generalitat en lloc del d’àrbitre o creador de les condicions i prou, i deixar que s’entenguin les parts, que és el que toca en una economia de mercat com diuen que som. Em centraré, ara, en aspectes més urbanístics -que són els meus- tot i que ja els apuntava en l’escrit anterior. Són les preguntes que jo faria si participés a la Comissió del Parlament.

Sobre el contracte Caixa – Incasol:

 1. El contracte reconeix que hi ha plantejada una reclamació de retaxació per part d’antics propietaris expropiats. I tot seguit estableix:

- Que l’Incasol assumeix tota la responsabilitat en aquest sentit, fins i tot per les que es puguin derivar de les finques que continuen en propietat de la Caixa més enllà de l`àmbit del PDU.

- Que si les possibles sentències van més enllà del que cobreix una pòlissa d’assegurança (la beneficiària de la qual és la Caixa) l’Incasol es farà càrrec d’això.

- Que la Caixa no garanteix ni la vigència ni la continuïtat de la pòlissa en el futur.

Vol dir això que l’Incasol es farà càrrec de totes les retaxacions que hi pugui haver, incloses les de la resta de finques que no són objecte de compravenda? Que la Caixa pot rescindir la pòlissa l’endemà de fer la compravenda i deixar tot el risc a l’Incasol?.

2. La Caixa demana l’exclusió dels costos de les obres d’urbanització externes corresponents al Sector 2 Nord del PDU, perquè diu que, amb les infraestructures actuals, ja en té prou. I que si les al·legacions que ha presentat en aquest sentit al PDU no són estimades, que els costos vagin a càrrec de l’Incasol. És a dir, que passi el que passi, la Caixa no paga.

Hem de recordar que les infraestructures externes al PDU ho són de tot el PDU, és a dir, del sector 1 -els dels casinos, el de HRC- del sector 2 Nord i del sector 3. Per això la memòria d’ordenació del PDU diu:

«En els cas de les obres de connexió, el cost de l'adquisició del sòl no inclòs en els àmbits dels sectors i el d'execució de l'obra s'imputarà als sectors d'interès supramunicipal delimitats i ordenats en aquest planejament en proporció als sostres atribuïts a cadascun, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

-       Sector 1 Complexos turístics integrats - CTI, en un 92,71%

-       Sector 2 Nord, en un 6,04%

-       Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 1,25%»

És a dir, que al Sector 2 Nord li toca assumir el 6,04% d’aquests costos. I al sector 2 també li toca:

«Infraestructura de connexió viària inclosa en l’àmbit del PDU a repartir entre el sector 2 Nord i el sector 3 Centre de convencions:

Tram del vial d’accés des de l’avinguda Batlle Pere Molas (assenyalada amb el número 9). El cost d’adquisició de sòl i d’execució d’aquesta obra de connexió externa als sectors Nord i Centre de convencions, es repercutirà en proporció als sostres atribuïts a cadascun dels sectors, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

-       Sector 2 Nord, en un 82,86%

-       Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 17,14%»

De quines quantitats estem parlant? Doncs segons la memòria d’ordenació del PDU, el sector 2 Nord, i per aquests conceptes, ha d’assumir 3.949.181 €. I ara volen que els assumeixi l’Incasol (o qui digui el PDU reformat, però no la Caixa).

Pensa fer això, l’Incasol? Si de la modificació del PDU canvien els aprofitaments, es redueix el del sector 1 i es manté el del sector 2, i la proporció de costos que hauria d’assumir el sector s’incrementa, també ho pagarà l’Incasol? Si les noves infraestructures estan dissenyades en funció de l’increment total de la mobilitat -és a dir, de la generada per tots tres sectors- com es pot discriminar una part d’aquesta mobilitat generada?.

3. La Caixa reclama l’execució d’un vial entre els camps de golf existents i la zona residencial del CRT (urbanitzada, però no edificada) i l’actual C-31b. Camps de golf i zona residencial són externs al PDU, i s’entén que, si manquen infraestructures externes derivades de les necessitats de mobilitat d’aquests àmbits, són aquests àmbits qui se n’hauria de fer càrrec, com és usual. Però el contracte diu que se n’ha de fer càrrec el PDU (i ja hem vist que això no vol dir la Caixa) o, si no el PDU, aleshores l’Incasol. Està d’acord en què el sector públic pagui les infraestructures necessàries per als negocis de la Caixa, aliens al PDU?.

Sobre el contracte Incasol – Hard Rock Cafè

1. El punt 5.3 del contracte estableix:

«Com s’ha indicat a l’Antecedent I d’aquest Contracte, s’ha iniciat la tramitació de la Modificació del PDU, manifestant el Venedor que la mateixa no afectarà negativament el Projecte HREW ni les seves diverses Fases i, en especial, no afectarà negativament els paràmetres urbanístics del PDU actualment vigents, ni suposarà un augment de les obligacions i càrregues urbanístiques corresponents al Sector CTI ni en el seu còmput global ni per a les diferents Fases previstes.»

Això vol dir que, si s’admeten les al·legacions de la Caixa a la modificació del PDU, HRC no es farà càrrec de les despeses de les infraestructures que la Caixa deixa de pagar. O sigui, que l’Incasol té tots els números per a pagar-les. L’Incasol es farà càrrec de tot això? Quant ens costarà?.

2. HRC limita els costos d’urbanització i d’infraestructures externes de la primera fase a 35M€. Aquests costos, per a la totalitat del Sector 1, el PDU els quantifica en 136.652.055 €, és a dir, quatre vegades més. Tot el que ultrapassi la xifra de 35M€ en la urbanització de la primera fase haurà d’anar a càrrec de l’Incasol. Tenint en compte que hi ha despeses no divisibles (no pots fer un quart de rotonda, per exemple) quin és el risc econòmic per a l’Incasol?.

3. En parlar de la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà, el contracte recorda que, d’acord amb l’article 155 de la normativa del PDU, s’hi admet l’ús d’aparcament. A partir d’aquí, s’acorda que un mínim de 25.000 m2 de la parcel·la (és a dir, un mínim del 50%) es destini a aparcament exclusiu per al projecte de CTI, per un termini de deu anys -a comptar des de la inauguració del casino- prorrogables a deu anys més.

Ara bé, l’article 155 es refereix a les condicions d’ús de tot el sector 1, i l’ús d’aparcament és un ús admès –no l’ús principal- com ho és el de serveis tècnics, però en cap cas de manera explicita a la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà. En canvi, els usos del Sector 1 sí que preveuen 120.000 m2 de sostre d’aparcament i serveis. Necessita 25.000 m2 més? Aquest ús d’aparcament serà una concessió, tota vegada que es tracta de sòl públic? Amb un cànon? No hauria de ser objecte de concurs?. Es considera compatible aquest ús d’aparcament amb els que la llei d’urbanisme estableix per al sòl provinent del 15% d’AM, és a dir, patrimoni municipal de sòl? Segons l’article 160.5 de la Llei d’urbanisme són:

«5. El patrimoni de sòl i d’habitatge dels ens públics es destina a les finalitats següents:

a) Preveure, posar en marxa i desplegar, tècnicament i econòmicament, l’expansió de les poblacions i la millora de la qualitat de vida.

b) Fer efectiu el dret dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i adequat.

c) Intervenir en el mercat immobiliari per a abaratir el preu del sòl urbanitzat i facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics.

d) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable.»

En quina d’aquestes finalitats encaixa l’aparcament per al casino?.

I, una pregunta afegida, que no té a veure amb el contracte però sí amb el PDU. El sector 2 Nord, aquell pel qual la Caixa no vol pagar les obres d’infraestructures externes, ha cedit el 15% d’AM que li pertoca? A qui? En sòl o en l’equivalent en metàl·lic? Amb quina destinació?

Sobre el PDU present i futur

1. La modificació del PDU en curs inclou rebaixes en el sostre edificable? Atès que el PDU preveia fins a quatre llicències de casino, i que ara només n’hi ha una, es planteja una reducció equivalent del sostre corresponent als CTI? Això suposaria la corresponent rebaixa de necessitats d’infraestructura externa i, per tant, de costos?.

2. Tenint en compte que la sentència del TSJC estableix la incompatibilitat de la zona de risc químic amb els espais lliures i equipaments, i que, per tant, caldrà resituar aquests espais lliures i equipaments, si més no en la quantitat mínima establerta per la normativa urbanística, ho farà en detriment de les zones destinades a CTI? No suposa això una revisió del PDU en lloc d’una modificació puntual, més si tenim en compte que també es revisen les necessitats d’infraestructures?

3. Atès que la possibilitat d’una sentència que anul·lés el PDU -com així ha passat- era motiu per a obligar l’Incasol a recomprar els terrenys, considera possible que HRC adquireixi els terrenys el 15 de desembre, quan encara no s’ha executat la sentència? No és això un risc afegit per a l’Incasol?.

A veure què pregunten, els membres de la comissió, i a veure què responen els compareixents.

Més notes a partir de la sentència, i quatre números sobre què pot passar

 

Després del xoc de la sentència, comencen a sortir les propostes de com arreglar el PDU. Un amic ben relacionat amb el departament de Territori em comentava que, segons fonts del departament “Simplement algú és va equivocar innecessàriament  i qualificant com a zona verda, espais que no podien ser-ho, amb la voluntat d’adquirir-los com a sistemes, quan no hi havia cap necessitat perquè les zones verdes previstes depassen de llarg els estàndards mínims legalment exigits per llei. Es corregirà i ja està.”

Jo vaig manifestar les meves reserves, sobretot perquè, en aquells moments, no podia consultar el PDU. Avui, a la Vanguardia, la sempre solvent Sara Sans ja ens diu que la cosa anirà per la correcció del PDU, i que un any de tramitació no el treu ningú. I ara ja he pogut consultar el PDU i fer quatre números. A veure si em sé explicar.

El sector 1 –els dels casinos, per entendre’ns- del PDU, com tots els sectors, té l’obligació de fer unes reserves d’espais lliures i d’equipaments, que són un mínim del 10% i un 5% respectivament de l’àmbit del sector. Com que el Sector 1 té una superfície de 1.017.110 m2, això vol dir uns mínims de 101.711 m2 d’espais lliures i 50.855 m2 d’equipaments.

L’actual ordenació del sector –la que la sentència ha tombat- preveu unes reserves d’espais lliures de 211.772 m2, un 20.8%, i de 151.749 m2 d’equipaments, un 14.9%, de manera que depassa sobradament els mínims.

Però recordem que el motiu de la sentència és la ubicació d’aquests espais. Al plànol adjunt ho podem veure:

L’espai de color verd correspon a l’espai lliure i el de color blau als equipaments. I la línia vermella/morada (no sé ben bé) mig trencada que hi ha de l’extrem dret a baix fins a la banda esquerra a dalt és la línia d’Anàlisi Quantitatiu del Risc.

Com podem veure, gairebé tots aquests 356.000 m2 (espais lliures + equipaments) se situen dins de la zona de risc, com diu la sentència, al punt 7 de l’apartat 6.4 (el subratllat és meu):

“7: Portades totes aquestes consideracions al cas que ens ocupa, no podrem arribar a cap altra conclusió que no sigui de la constatar que el gruix dels espais lliures i dels equipaments públics del Sector 1 del PDU-CRT, haurien estat situats en una zona de risc d’accidents greus provinents de la indústria química; i això últim, en contravenció de la normativa que acabem d’analitzar; la qual cosa hauria portat el PDU-CRT a intentar salvar aquesta contradicció a través d’unes mesures de seguretat (moltes d’elles de dubtosa factibilitat) incompatibles amb la funcionalitat que legalment han de satisfer els espais concernits.”

Vol dir que només serien admissibles els espais que, al plànol anterior, he marcat amb una vora negra, i que, sense haver pogut fer-ne una mesura exacta, són d’uns 10.000 m2 d’espai lliure i d’uns 22.000 m2 d’equipament (si algú en pot obtenir la dada exacta, millor).

És a dir, que l’operació de recol·locació de sistemes d’espais lliures i d’equipaments suposa introduir, a la resta del sector, prop de 108.000 m2 (90.000 d’espais lliures i 28.000 d’equipaments) per arribar als mínims establerts, i això s’haurà de fer, forçosament, en detriment de la resta del sector, perquè als sòls inclosos a la zona de risc no s’hi podrà posar res. I això admetent aquests 32.000 m2 ja existents que quedarien amb una posició residual i que podrien ser, doncs, igualment discutibles en termes de funcionalitat.

És a dir, que si mantenim les reserves del sistema hidràulic, només ho podem treure del viari (251.313 m2) o, més probable, de les zones amb aprofitament (383.707 m2). Si fem un repartiment desigual (reduir 38.000 m2 de viari i 70.000 m2 de zones) voldrà dir que haurem reduït les zones amb aprofitament en un 18%. Amb el que això comporta sobre la disposició de l’edificabilitat.

Clar, això ens porta a fer algunes preguntes. Fins a quin punt podem parlar de modificació i no de revisió del PDU? Valen el mateix els terrenys amb aquestes diferències? Com s’haurà de refer l’ordenació de l’edificació? Reduint espais lliures entre edificacions? Augmentant alçades?. Una reordenació d'aquesta magnitud no suposa refer totes les previsions en matèria d'infraestructures, de mobilitat, de costos, etc?.

Crec que aquesta sentència és una oportunitat per reconduir diverses coses. D’entrada, per a congelar l’esperpèntica compravenda i, sobretot, les lleonines condicions imposades per la Caixa per a la venda, i algunes de HRC per a la compra. Però sobretot per a continuar la tendència d’aterratge del projecte a unes magnituds i condicions més realistes. Ja he manifestat altres cops que és un error voler mantenir les actituds inicials, de rebuig o de suport entusiasta, quan el projecte actual ja és molt diferent –més concret i més ajustat- que les fantasmades inicials. Ara ja només hi ha llicència per a un casino, i HRC sembla que només tingui interès en la primera fase, i la resta, si de cas, ja veurem. Podem aprofitar l’ocasió per a cenyir-ho tot a aquesta primera fase? Segons el contracte de compravenda, això seria un sòl d’uns 250.000 m2 com a màxim, amb un sostre d’uns 150.000 m2. Redissenyar tota l’operació cap aquestes magnituds, especialment les infraestructures necessàries, em semblaria un exercici de realisme important, i segurament estaríem parlant d’alguna cosa molt més viable que no els 830.000 m2 de sostre previstos.

En fi, que continuarà. Com els serials o el culebrons.

 

 

Hard Rock Cafè (ex BCN World). Unes notes inicials sobre la sentència.

 

Si fa unes setmanes, en Jordi Sans ens sorprenia amb les condicions de la compravenda dels terrenys de Hard Rock Cafè, ahir el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya donava a conèixer la seva sentència sobre el Pla director urbanístic d’aquell espai, arran del recurs contenciós-administratiu interposat pel GEPEC i la plataforma Aturem BCN World. 

D’entrada, cal felicitar aquestes entitats. No és fàcil guanyar un contenciós així, ni que sigui parcialment. També, vista la premsa d’avui, lamentar les múltiples inexactituds -habituals quan es tracta d’un tema urbanístic- del tipus confondre sòl i sostre, o del mateix motiu de l’estimació parcial del recurs. 

He llegit la sentència -poca broma, 67 pàgines d’aquell llenguatge farragós; tot i que, estranyament pel que ja al TSJC, en català- i he de dir que la trobo molt ben fonamentada. En un resum molt resumit, ve a dir que els espais lliures i equipaments, dels quals reconeix que n’hi en quantitat superior a la mínima legalment exigible, se situen gairebé en la seva totalitat en sòl afectat de risc químic, i per aquest motiu no compleixen les funcions que la llei encomana als espais lliures i als equipaments. 

Efectivament, la llei disposa que aquests sòls -aquests sistemes- han de poder ser utilitzats per la gent. El TSJC es remet a l’article 9 de la Llei d’urbanisme, el de les directrius per al planejament urbanístic, que diu, al punt 7:

«7. Les administracions urbanístiques han de vetllar perquè la distribució en el territori dels àmbits destinats a espais lliures i a equipaments s'ajusti a criteris que en garanteixin la funcionalitat en benefici de la col·lectivitat.»

El TSJC considera que, en situar-se sobre sòl de risc químic, no es complia aquesta funcionalitat. La gent no en podria disposar, i les mateixes precaucions que pren la normativa del PDU -limitació d’aforaments, per exemple- així ho palesen. 

El departament de Territori s’ha afanyat a puntualitzar que la sentència no tomba el PDU, que només qüestiona la funcionalitat dels espais lliures i equipaments del sector 1 (el de HRC) i que tota la resta del pla és vigent. Té raó... però no tota la raó, i la que té no li serveix de gaire. A veure si em sé explicar.

El PDU ordena la totalitat de l’espai, i, en funcions de planejament general, classifica i qualifica; és a dir, diu què és urbanitzable i què no, i en quines condicions (edificabilitat, usos, sistema d’actuació, etc). A més, en funcions de planejament derivat -perquè el PDU fa les dues coses- concreta l’ordenació, estableix les zones i els sistemes i l’ordenació detallada de l’edificació. 

En compliment de la llei, i d’acord amb la seva superfície i edificabilitat, el sector 1 ha de preveure un determinat espai lliure i sòl per a equipaments, com qualsevol sector. Això ho ha fet, però els ha situat gairebé tots en sòl de risc químic, i el TSJC li diu que no, que una cosa és que el sòl de risc químic no sigui edificable i no admeti determinats usos, i una altra la finalitat a la qual s’han de destinar els espais lliures (tampoc edificables) i els equipaments (equipaments no edificables). De fet, la sentència fa una analogia molt oportuna amb els sòls amb pendent superior al 20%, que han de ser no edificables, però que no poden ser «els espais lliures» perquè aquest pendent també els fa no utilitzables per a la població (recordo com, fa força anys, era corrent veure plans parcials amb els espais lliures a les rieres i barrancs). 

Però això vol dir que els haurà de resituar, i els haurà de posar fora del sòl de risc químic... que és un sòl ara previst per a altres usos -CTI, zones hoteleres, comercials, etc- i com que no poden ser tot això i espais lliures a la vegada,  també s’hauran de modificar. I si canvien sòls, usos, i disposició sobre el terreny, es pot dir que és tant com fer un PDU nou. Alguna cosa mes, doncs, que «la funcionalitat dels espais lliures». 

Per altra banda, és evident que la compravenda dels terrenys no es pot fer en les condicions que s’havien pactat -i ara no entro a jutjar aquestes condicions, ja ho vaig fer AQUÍ -. Pensem que el que ara ha passat, que una sentència tombi el PDU, era una de les condicions en les quals l’Incasol es veia obligat a recomprar els terrenys (i, se suposa, a menjar-se’ls amb patates, perquè la Caixa ja hauria cobrat i diria que no sap de què li parlen). Sort n’hem tingut, que la sentència hagi sortit abans de comprar!. 

És clar, ara serà el mateix HRC que dirà que no compra res fins que això no s’aclareixi. I evidentment no es pot fer el PMU ni la reparcel·lació si això no està clar, de manera que, el més probable -vaja, espero que sigui així- sigui un pareu màquines, i tornar-s’ho a pensar. A pensar per? Diverses vies, a més de renunciar a tot com proposa la Plataforma (que també és legítim, eh?).

Primer, no descartar que el Tribunal Suprem, entre inhabilitació i inhabilitació, tombi la sentència. Ja he dit que em sembla molt ben feta, però no descartem que el TS, que ja hem vist que és molt manasses, interpreti que si els organismes responsables -en aquest cas, la direcció general de Protecció Civil- van fer un informe favorable, doncs no hi ha res a dir. Al capdavall, és el que han fet amb Bankia, oi?. A veure. 

Després, pensar que això del TS pot trigar un any i mig, ben bé (el contenciós n’ha durats tres) i que millor fer alguna cosa per sortir del pas, que no pot ser una altra que fer un nou PDU, o fins i tot aprofitar la modificació del PDU en curs (tot i que no estic segur que l’encàrrec que va informar la Comissió de Territori de Catalunya ho avali, i no calgui un nou encàrrec). Aquesta modificació podria ser també la revisió dels espais lliures i equipaments i, necessàriament, una reformulació de sostre; vaja una revisió en tota regla, com ja va apuntar un membre de la Comissió. Això també seria un any i mig, ben bé. 

I HRC s’esperarà un any i mig més? En tinc els meus dubtes. A més, pot adduir que les condicions han canviat substancialment, amb raó, i que li tornin la fiança, que marxa. Aleshores, tornar a començar el procés de concurs per a la llicència de casino, reajustar el PDU a les previsions de qui guanyi el concurs.... De veritat?  Val la pena?.

Crec que en aquest procés de reflexió, de repensar-ho tot plegat, s’imposa també tenir en compte la transformació del turisme internacional i del turisme de convencions. Les previsions -les reals i les fantasioses- de visitants, i de llocs de treball, es veuran sensiblement rebaixades, i això obliga a repensar les dimensions de tot plegat. Ja va ser fet, aquest procés: des de les fantasmades i el fum inicials -aquells milions de metres quadrats de sostre, les 12.000 màquines escurabutxaques, el monorail que semblava tret d’un episodi dels Simpson!- al projecte que ara hi havia sobre la taula, hi ha una gran diferència. Haurem de tornar-hi i acabar, qui sap, amb un hotel, un casino més reduït, i una zona comercial. Vaja, la primera fase que realment volia fer HRC. Ves que no sigui això el que és realment possible, i el que sobra és tota la resta del PDU. 

En fi, que vuit anys després, encara dura. 

A partir de la llei dels lloguers

 

Fa uns dies va entrar en vigor l’oficialment anomenada llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge, o la que es coneix com a llei que regula els lloguers. Temps hi haurà per a comentar aquesta llei, que té el seu què, però, ja d’entrada, alguns comentaris.

Començo per dir sóc escèptic en tot control de preus per llei. Malgrat les experiències internacionals que s’addueixen -i que caldria relativitzar- són moltes més les experiències, al llarg de la història, que ens demostren que a mig i llarg termini -i de vegades a curt- la fixació de preus per norma legal no acostuma a funcionar. A finals del 1946, el govern francès, presidit per Léon Blum, i davant d’una crisi econòmica i social -la postguerra, és clar- va decretar una baixa del 5% a tots els preus. I al cap de quatre dies, una inflació galopant s´havia menjat la rebaixa.

Entenc, però, els motius que porten a aquesta mesura, i estaria disposat a admetre-la com a mesura de xoc, provisional. No comparteixo les filípiques dramàtiques d’alguns opositors a la Llei; el món -el món immobiliari- no s’enfonsarà, per això. Em recorden els esgarips d’alguns elements de la patronal, que quan s’apuja el salari mínim profetitzen la destrucció de milers de llocs de treball, i després això no passa. Tranquil·litat.

Ara bé, crec que hauríem de tenir molt present aquest caràcter conjuntural de la llei, de la mesura de contenció de lloguers presa. Que quedi clar que és un pedaç d’emergència, i posar-nos a treballar en mesures més de fons, que passen pel marc legal dels arrendaments urbans, pel marc fiscal, i, sobretot, per una política d’habitatge públic radicalment diferent de la seguida fins ara, si és que n’hi hagut cap digna d’aquest nom i que no sigui anar fent. De mostra, un botó: el pla territorial sectorial de l’habitatge, que hauria de posar ordre i sistematitzar les actuacions públiques en matèria d’habitatge, està pendent d’aprovació inicial des del 2018, i el 2019 es va sotmetre a informació pública el projecte de decret d’aprovació inicial, i ja no se’n sap res més. El Pla treballava amb l’escenari 2015-2030, i ja ens hem menjat el primer quinquenni sense Pla.

Si hem de mirar i potser copiar models de fora, podem mirar el cas de Viena, on més de la meitat de l’habitatge és públic. Clar, això porta temps, i a Viena -a Vena la roja- van començar als anys vint, i, llevat del forçat parèntesi de la dictadura de Dollfuss, del nazisme i de la guerra, no han parat. Quina diferència amb la venda -la liquidació, n’hauríem de dir- de l’habitatge públic a la Gran Bretanya, l’habitatge produït per allò que Ken Loach anomena l’esperit del 1945, l’estat del benestar laborista, venut pel tatcherisme.

L’habitatge públic, a Catalunya, és residual, i encara més, habitatge protegit -i fins i tot algun de públic- ha estat desqualificat i venut al mercat lliure, pervertint l’esforç col·lectiu fet. Les tensions en el preu, el que fa que molta gent no pugui accedir a un habitatge digne, o que sigui expulsada, és la manca d’una oferta suficient i en condicions, i això sí que és possible assegurar-ho -o, almenys, acostar-s’hi- amb una acció pública, que no serà d’efectes immediats, motiu de més per posar-s’hi amb ganes.

Ara bé, en el recorregut d’aquesta llei -que no ha acabat, i que tots sabem que serà convenientment decapitada pel Tribunal Constitucional, per variar- un dels arguments dels opositors ha estat el de la manca de competència del Parlament per a legislar això, i aquest aspecte és el que em sembla més interessant. Fixem-nos que això se suma a la manca de competència per a legislar mesures contra la pobresa energètica, o la llei contra el canvi climàtic.

Si dedicar-se a aquestes coses, que són importants, no és constitucional, un diria que el problema, de tan repetit, deu ser la constitució. N’haurien de prendre nota els que s’omplen la boca de dir que la Generalitat no s’ocupa dels temes que preocupen la gent (L’habitatge? La pobresa energètica? El canvi climàtic?). I també explicar-ho a tots els qui es pregunten per la utilitat de la independència, o que només són capaços de veure-la des de tòpics identitaris. La independència serviria per a emprendre aquestes mesures sense limitacions. Fa molt de temps que estic convençut que Catalunya és molt més a l’esquerra que Espanya (només cal veure els resultats electorals: sense Catalunya, ara mateix hi hauria una majoria cap a la dreta, amb el PNB -quina sorpresa!- decantant). Si volem fer reals polítiques d’esquerres, que puguin ser aplicades, ja sabem què hem de fer.

Sobre la compravenda dels terrenys la Caixa-Incasol-Hard Rock Café

 

Ara fa uns deu dies, el 7 de setembre, el diari ARA, de la mà de Jordi Sans, ens donava la notícia: l’Incasol -és a dir, la Generalitat; és a dir, els contribuents- avançarà el pagament dels terrenys per a Hard Rock Cafè, en el projecte abans conegut com a BCN World, comprats a la Caixa, que cobrarà bitllo-bitllo. I Hard Rock Cafè pagarà a terminis, i, a més, imposa una sèrie de condicions, la més alarmant de les quals és una opció de revenda (i obligació de recompra) a l’Incasol per un període de deu anys si les coses es torcen.

No sóc cap expert en periodisme, però em sembla que d’això en diuen un scoop, una noticia bomba, de manera que el primer que cal fer és felicitar en Jordi Sans pel seu treball. Un treball que devia ser realment una bomba, perquè va provocar tota mena de reaccions, des de les pròpies dels acèrrims detractors de BCN World (“nosaltres ja ho dèiem”) fins a demandes d’explicacions de grups polítics més o menys oposats al projecte, o a parts o maneres del projecte, passant per fugides d’estudi dels més implicats del tipus “això és el més normal, i ho hem fet un munt de cops” (aquesta és del director de l’Incasol, i, la veritat, no sé si gaire tranquil·litzadora).

No cal dir que, interessat com estic en el tema (aquest és l’apunt número 44 des del llunyà 2012 en què va començar aquesta pel·lícula) vaig voler saber-ne més, i vaig obtenir aquests contractes, no perquè no em refiï de l’ARA, però sí per llegir-ho tot. I, mira, va valer la pena.

De tot plegat, la qüestió principal -en podríem dir el pecat original- és aquesta absurditat de compro i venc en un únic acte (ja n’he parlat en altres apunts, que ara no tinc ganes de buscar). Quan n’he tingut ocasió, n’he preguntat els motius a alts responsables de la jugada, i l’explicació que m’han donat, que deu ser l’oficial, és que la Caixa no vol tenir tractes amb una empresa de joc. És clar, això és prendre’ns per imbècils. La Caixa, com una mena de Santa Tereseta de Lisieux, epítom de la innocència, no vol relacionar-se amb el joc!. Suposo que no deu tenir tractes amb la ONCE, tampoc, oi?. I, en tot cas, aquest pudor no sembla que el tingui per a finançar empreses d’armament -vegeu les dades a http://www.centredelas.org/bancaarmada/ca/ -.

Tot sembla indicar -si més no, jo ho veig així- que el venedor Caixa juga amb la necessitat que te el comprador Incasol que l’operació no salti pels aires, pel cost polític i d’imatge, i se n’aprofita fent allò que a casa meva s’anomena xantatge. Oblida, potser, que si l’operació fa llufa -o, simplement, que la víctima del xantatge deixa de cedir- es queda amb uns terrenys i sense negoci. Clar, això suposant que aquesta víctima se n’afarti i es planti.

Però el contracte Caixa-Incasol dóna per més. Ja em penso que en Jordi Sans es va centrar en els aspectes més bàsics -qui paga i quan, i la recompra- però jo he trobat més coses que em semblen també dignes de menció.

La Caixa no es limita a vendre. De passada, aprofita per a treure’s de sobre obligacions enutjoses. Addueix que el PDU vigent imputa uns costos d’urbanització al Sector 2 Nord –de la Caixa, i que no és objecte de venda- i que considera que corresponen a infraestructures no necessàries ni derivades d’aquest Sector 2 Nord, de manera que es pacta que, si es desestimen les al·legacions formulades en aquest sentit a la modificació del PDU a tràmit, serà la part compradora -o sigui, l’Incasol- qui es faci càrrec d’aquestes despeses d’urbanització.

Sobre això, cal tenir en compte que les infraestructures projectades -especialment les corresponents a la mobilitat i a les connexions externes- es deriven del conjunt del PDU (és a dir, dels CTI -els espais dels casinos- del Sector Nord, i del Centre de Convencions, els tres sectors del PDU) i els costos es reparteixen en proporció a l’aprofitament. Concretament, la memòria d’ordenació del PDU diu:

“En els cas de les obres de connexió, el cost de l'adquisició del sòl no inclòs en els àmbits dels sectors i el d'execució de l'obra s'imputarà als sectors d'interès supramunicipal delimitats i ordenats en aquest planejament en proporció als sostres atribuïts a cadascun, resultant d’aquesta distribució els percentatges següents:

Sector 1 Complexos turístics integrats - CTI, en un 92,71%

Sector 2 Nord, en un 6,04%

Sector 3 Centre de convencions - CC, en un 1,25%”

No resulta admissible que ara es pretengui que l’increment d’aprofitament atorgat pel PDU al Sector 2 Nord (50.000 m2 de sostre) no contribueixi a les despeses ocasionades per les noves necessitats d’infraestructures que, recordem-ho, surten del conjunt del PDU, de tot el PDU.

Per altra banda, i des d’un punt de vista procedimental, si la part venedora considera que, en el marc de la modificació del PDU -que pot variar aquestes necessitats de noves infraestructures- hauria de quedar exonerada d’aquestes despeses, que interposi els corresponents recursos a la modificació del PDU, però que no traslladi aquest problema a un procés -la compravenda- totalment aliè.

Més coses. La part venedora -la Caixa- exigeix la realització d’un vial, en funció de les necessitats de la zona residencial i dels camps de golf (per tant, fora de l’abast de les finques objecte de compravenda). I afegeix que la modificació de PDU ha de preveure aquest accés i la responsabilitat de la seva execució (no sabem si això els inclou com a possibles responsables) i que, si no és així, la part compradora -l’Incasol- vindrà obligat a executar-lo.

Novament, doncs, la Caixa aprofita per a incloure al contracte obligacions que no tenen a veure amb l’estricta compravenda, i traspassa a l’Incasol obligacions que no li pertoquen, corresponents a conveniències de les seves propietats. En definitiva, busca que un tercer -el contribuent- li pagui els negocis.

I això que ens deien que era un «acte únic», que d’una tacada compraven i venien. Aquests punts exposats -i algun altre que no poso- deuen ser la torna....

I què diu el contracte entre Hard Rock Cafè i Incasol? Doncs també té el seu suc. A més del pagament en diferit, i de l’opció/obligació de recompra -i després m’hi referiré- hi ha alguns detalls. D’entrada, una prolixitat i un detall que contrasten amb l’altre contracte. Per exemple, Hard Rock Cafe s’assegura davant de possibles vicis ocults del terreny, per contaminació o per ves a saber què. Poc probable? Segur, però aleshores et demanes: i per què Incasol, quan compra a la Caixa, no pren aquestes precaucions?.

Més coses? Ens explicita la inversió en urbanització i en infraestructures externes per a la primera fase, que xifra en 35 milions d’euros. Si hi ha un sobrecost, l’assumeix l’Incasol. Per a fer-nos una idea, el PDU preveu, per a tot el sector CTI, uns costos de 174M€. També cal dir que els 35M són un 20%, i que la primera fase és també un 25% del sòl i un 20% del sostre. De fet, HRC s’assegura molt aquesta primera fase -un CTI, un casino, que es per al que té llicència- i no parla de la resta. Retinguem aquesta dada. Però pensem que hi ha infraestructures externes que no es poden trossejar, no pots fer un 25% de rotonda perquè ara només fas un 25% de sostre.

Especifica l’ús al qual s’ha de destinar la parcel·la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà. Una parcel·la de 50.000 m2 i 111.750 m2 de sostre, que s’ha de cedir a l’Incasol en tant que administració actuant. Almenys el 50% de la parcel·la s’ha de destinar a aparcament exclusiu per al CTI, per un període de deu anys prorrogable a uns altres 10.

Sobre això, caldria recordar que els terrenys provinents del 15% d’AM s’han d’incorporar al Patrimoni municipal de sòl (en aquest cas, al de l’Incasol, com a administració actuant) i s’han de destinar (segons l’article 160 de la llei d’urbanisme) a:

“5. El patrimoni de sòl i d’habitatge dels ens públics es destina a les finalitats següents:

a) Preveure, posar en marxa i desplegar, tècnicament i econòmicament, l’expansió de les poblacions i la millora de la qualitat de vida.

b) Fer efectiu el dret dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i adequat.

c) Intervenir en el mercat immobiliari per a abaratir el preu del sòl urbanitzat i facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics.

d) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable.”

No sé veure l’apartat on encaixa un aparcament per al CTI... que m’ho expliquin. I ja sé que una parcel·la amb usos hoteler, comercial i lleure no és útil per a fer habitatge públic, però la llei ja preveu que pot ser venuda i destinar-ne el que s’obtingui als objectius abans citats. I, per cert, que el Sector Nord 2, aquell de la Caixa, també havia de cedir el 15% d’aprofitament mitjà, en sòl o en diners. Ens poden dir com va, això?.

Anem a la recompra. S’estableix una opció de venda (i una obligació de compra per part de l’Incasol) en una sèrie de supòsits:

- Si el PDU resulta anul·lat o sense efecte per qualsevol motiu (recordem que hi ha un contenciós presentat pel GEPEC).

- Si es redueix l’edificabilitat (important, tenint en compte que hi ha una modificació del PDU a tràmit, encara que més endavant es diu que tot això es refereix a la modificació o al PDU si no s’aprova la modificació).

- Si no és possible tirar-lo endavant per manca d’alguns dels instruments -PMU, reparcel·lació, urbanització, llicència- fora dels terminis establerts pel mateix contracte per causa no imputable a HRC.

Aquesta opció té una durada de deu anys, i , si s’executa, suposa la recompra pels 120M€ més els impostos corresponents, més els costos de les obres d’urbanització fetes, més els interessos corresponents. Aneu sumant.

Si la primera fase ha tirat endavant (teòricament s’ha de fer en un termini de quatre anys) els edificis i el sòl corresponents queden exclosos de la recompra (però no figura, de manera expressa, que es rebaixi el preu).

Aquest dret a recompra és transmissible. Si HRC es ven la resta de parcel·les, el seu comprador també té aquest dret.

Sobre això he de dir que entenc les precaucions de HRC. Davant d’una operació que teòricament parla de 830.000 m2 de sostre, amb unes infraestructures complexes que demanen una alta inversió, no vol enganxar-se els dits amb tràmits -i més amb tràmits absurds i complicats com els que tenim per aquí- i demana garanties. Fins aquí, d’acord. El problema ve que aquestes garanties les hauria de tractar amb la part venedora -bé, de fet ja ho fa- que hauria de ser la Caixa, si parlem de recompra de terrenys. Les garanties per la part pública haurien de ser d’una altra mena. Em semblaria raonable que, de la mateixa manera que els drets urbanístics es patrimonialitzen en un procés de menys a més (planejament general, planejament derivat, parcel·lació, urbanització, llicència, etc) aquesta opció de garantia també fos gradual, de manera que el risc quedés repartit. I, en tot cas, que quedés alliberat en pic s’han concedit les llicències per a la primera fase. A partir d’aquell moment, ja és responsabilitat només de HRC.

I, per cert, en aquest joc del gat i la rata de la compravenda, hi ha un aspecte curiós. El contracte inclou una condició resolutòria per part de l’Incasol, d’acord amb l’article 170 del text refós de la Llei d’urbanisme. Això és especialment significatiu, tota vegada que aquest article es refereix a les “condicions resolutòries a què s'han de subjectar les transmissions de béns dels patrimonis públics de sòl i d'habitatge”. Si els terrenys formen part del patrimoni públic de sòl i habitatge -i hem d’entendre que sí, perquè l’Incasol els ha comprat, i per això li és d’aplicació l’article 170- aleshores potser també li serien d’aplicació els articles 168 i 169:

“Article 168

Adjudicació directa

1. La cessió gratuïta i l’alienació onerosa de béns dels patrimonis públics de sòl i d’habitatge es poden adjudicar directament a favor d’una altra administració pública o d’una entitat urbanística especial que gestioni el patrimoni públic de sòl i d’habitatge corresponent.

2. L’alienació onerosa de béns dels patrimonis públics de sòl i d’habitatge es pot adjudicar també directament:

a) Als propietaris de terrenys afectats pel planejament urbanístic a sistemes urbanístics públics o de béns que es vulguin incorporar al patrimoni públic de sòl i d’habitatge, per a obtenir-los mitjançant una permuta.

b) A favor de qualsevol persona, si després d’haver efectuat una licitació pública, aquesta resta deserta o bé és fallida per l’incompliment de les obligacions dels adjudicataris, sempre que no hagi transcorregut més d’un any des de la licitació i que els adquirents assumeixin les mateixes obligacions.

Article 169

Alienació onerosa de terrenys de l’Institut Català del Sòl

L’alienació onerosa de terrenys que siguin propietat de l’Institut Català del Sòl es pot adjudicar directament en els supòsits establerts per l’article 168 i la legislació en matèria d’habitatge i, en la resta de supòsits, es pot fer directament amb l’anunci previ de l’alienació en dos dels diaris de més difusió de la comarca i en el tauler d’anuncis de l’ajuntament del municipi a què pertanyin per a promoure la concurrència d’ofertes.”

Vaja, vaja, calia una licitació pública? O és que només és patrimoni públic per una cosa però no ho és per l’altra?. M’agradaria molt que algú més expert que jo en dret públic ens ho expliqués.

He citat abans que tot el contracte gira al voltant de la primera fase. Fins i tot, en l’opció de recompra, admet la possibilitat que sí que hagin dut a terme aquesta primera fase (i aleshores no entenc en quin supòsit podrien forçar la recompra: si han pogut realitzar la primera fase és que tot el que calia -PMU, reparcel·lació, llicència d’edificació- també s’ha dut a terme). Continuo creient que l’interès de HRC és aquesta primera fase, i la resta no els interessa per res, i preferirien treure-s’ho de sobre. A veure si, al final, tindrem un CTI de 150.000 m2 de sostre i para de comptar. Allò de “per aquest viatge, no calia...”.

 En fi, que continua el serial.