dilluns, 11 d’abril de 2022

Notes sobre el nou PDU del CRT (allò abans conegut com a BCN World)

 



Després de molt de temps, tornem amb un nou –l’enèsim- capítol de Hard Rock Cafè, el projecte abans conegut com a BCN World. La veritat és que amb una mica de desgana, després de gairebé deu anys de tema. M’hi poso amb molt poques ganes i amb una sensació de cansament, de tornada d’un tema que ja gairebé es podia donar per arxivat. No sé si és aquesta la intenció, que ens n’atipem, o si -i algun indici em sembla veure- també des del Govern n’estan una mica tips. Si em diguessin que hi ha una mena de fugida cap endavant, d’anar fent a veure si algú altre desisteix (i, per tant, «és culpa» d’un tercer) m’ho creuria.

 

En tot cas, ara hi ha la nova -la tercera, poca broma- versió del PDU, després d’haver iniciat uns canvis, i després d’haver d’entomar la sentència del TSJC que anul·lava el PDU. Anem a veure què diu aquest nou PDU. Ja d’entrada dic que no n’he fet un estudi a fons, per falta de temps i de ganes, però això no vol dir que no hagi trobat algunes coses per comentar. Algunes píndoles:


1. El nou PDU acata la sentència, i això es tradueix que el sector CTI -el dels casinos, per entendre’ns, i la part del lleó del PDU- es redueix substancialment, i passa d’1.017.110 m2 a 610.030 m2; això sí, amb el mateix aprofitament. És clar, si l’aprofitament -el sostre- és el mateix, això vol dir que els sistemes es redueixen. Ho fan en aquesta proporció:

 

 

Nou PDU

Antic PDU

 

M2

%

M2

%

Sistema hidràulic

28.611

4,69

18.569

1,83

Sistema d’espais lliures

108.804

17,84

211.772

20,02

Sistema d’equipaments

30.538

5,01

151.749

14,92

Sistema viari

58.370

9,57

251.313

24,71

SISTEMES

226.323

37,10

633.403

62,77

ZONES

383.707

62,90

383.707

37,73

TOTAL CTI

610.030

100,00

1.017.110

100

 

Com podem veure, la relació sistema/zona s’ha invertit. La reducció és absoluta als sistemes, per a mantenir la superfície amb aprofitament idèntica. Mantenir l’aprofitament és clau per a poder mantenir el preu, seria difícil explicar que 61 ha valen el mateix que 101, però no ho és si, en aquestes 61, s’hi pot fer el mateix.

2. Clar, un diria que, si s’hi pot fer el mateix -els mateixos hotels, casinos (casino, només un) i zones comercials, les necessitats de mobilitat haurien de ser les mateixes: si hi ha el mateix, la gent que mou això és el mateix (no exactament: en els càlculs d’avaluació de la mobilitat generada, els espais lliures i els equipaments també hi aporten; si baixen, baixa l’aportació. Però si tenim en compte que, al PDU anterior, els usos de l’espai lliure eren restringits, ves que no anés una cosa per l’altre),

Però no, el nou PDU redibuixa les propostes d’infraestructures. No he tingut temps, ganes ni, segurament, coneixements suficients per a examinar a fons l’estudi d’avaluació de la mobilitat generada, però que hi pugui haver aquest ball de propostes (encara recordo aquell viaducte que sempre em va semblar una ocurrència per salvar l’expedient) no diu gaire en favor de la serietat de tot plegat.

3. Però el tractament de les infraestructures viàries és molt significatiu, en la mesura que hi ha moltes propostes desdoblades. És a dir, que una part es fa en la primer fase, en la qual es preveu desenvolupar una part del PDU, i la resta després. Per a fer-vos-en una idea, aquesta imatge de mostra:

La fase 1:

 


La fase 2:


Més o menys com quan teníem set anys, i ens compraven la roba gran per a la creixença, però a l’inrevés: quan creixi... si creix, també creixerà la infraestructura. Per exemple, la rotonda de dalt, i els vials que hi accedeixen.

4. Clar, això ho hem de relacionar amb una mena de pla d’etapes que estableix el PDU, segons els qual en una primera fase es desenvolupen dues de les unitats en què es divideix el CTI. Una unitat completa, la corresponent al 15% d’aprofitament mitjà, i part de la segona. Amb els mateixos usos a tot arreu (excepte el joc, no permès a la unitat del 15% AM) i amb un total de 247.074 m2 de sostre entre les dues. Si tenim en compte que el sostre total sobre rasant és de 745.000 m2, vol dir que aquesta primera fase és un 33,16% del sostre. Els números són:

fase 1

A1

B

C1

D

total

total PDU

% fase 1

Hoteler

41.500

0

32.704

68.250

142.454

425.000

33,52%

Joc

8.500

0

0

0

8.500

30.000

28,33%

Oci

23.401

0

0

18.000

41.401

120.000

34,50%

Comercial

0

27.825

0

7.500

35.325

50.000

70,65%

Altres

1.394

0

0

18.000

19.394

120.000

16,16%

total

74.795

27.825

32.704

111.750

247.074

745.000

33,16%


És a dir, en aquesta primera fase s’executa una tercera part del sostre total, però un 70% de la zona comercial, i només un 16% de «altres» que, segons el PDU, són: «altres usos al servei del sostre d’activitat econòmica (serveis tècnics, aparcament, etc.) sense perjudici que s’hi destini una major superfície en cas de no esgotar el sostre màxim establert per als usos hoteler, àrea de joc, comercial i d’oci.»

Això em sembla molt revelador. Sempre he pensat que les reals intencions de Hard Rock Cafe es limitaven a un ressort -quan hi havia la possibilitat de fins a quatre ressorts amb casino; ara ja sabem que només un- i els hotels i zona comercial proporcionats, i que la resta li feia més aviat nosa (al capdavall, seria competència directa, excepte en el joc!).

Doncs bé, si ens fixem en els números anteriors, les unitats A1, B i C1 (la D és la de l’aprofitament mitjà; ja en parlarem) suposen 135.324 m2 de sostre. I jo crec que això és el que realment HRC vol fer (i veu factible en termes de negoci). I la resta?. Doncs anar seguint la trajectòria descendent des dels milions de m2 de sostre del Veremonte. O també en podríem dir aterratge a la realitat.

Clar, per a una operació així no calia tanta cerimònia, però com que el reconeixement d’aquest fet pot ser dur d’assumir, doncs s’hi va arribant a poquet a poquet. A més, la col·locació dels terrenys necessita d’un potencial important per a treure’n el màxim benefici, ja sabem per a qui.

Per a fer-nos una idea del que representa, i sobretot de si és singular o no, ho podem comparar amb les previsions de sòl urbanitzable de Salou (no totes, només les més significatives) que són:

superfície

sostre

sector 01 Barenys

357.270

153.626

sector 03 Pla de les Pomeres-Barenys

834.327

333.730

sector 04 Emprius Nord

436.230

174.492

sector 05 Emprius Sud

306.505

122.602

total

1.934.332

784.450

 

És a dir, que ara mateix, a Salou (llevat d’alguna modificació puntual que se m’hagi escapat) s’hi preveuen quatre sectors que equivalen a tres CTI i que, entre els quatre, igualen el sostre del CTI. Un de sol, el sector 03, que és turístic en un 90% (la resta són “altres usos”) és el doble de sostre que la primera fase del CTI (sense comptar l’AM). Així, sense fer soroll.

5. Parlem també de la unitat D. Una peça de 50.000 m2, amb 111.750 m2 de sostre (el detall, als quadres anteriors). Perquè és especial aquesta peça? Perquè correspon a la cessió gratuïta, per a l’administració actuant, del 15% de l’aprofitament mitjà. És a dir, el titular de la peça serà l’Incasol (que, amb la modificació del PDU, passa a ser l’administració actuant).

I què en farà, d’això, l’Incasol? Doncs el PDU no ho diu clarament, però hem de tenir en compte algunes coses:

Que l’aprofitament mitjà passa a formar part del patrimoni públic de sòl (article 223.1 del reglament de la Llei d’urbanisme).

Que aquest sòl s’ha de destinar als usos que preveu l’article 162.5 de la Llei d’urbanisme, que són:

“5. El patrimoni de sòl i d’habitatge dels ens públics es destina a les finalitats següents:

a) Preveure, posar en marxa i desplegar, tècnicament i econòmicament, l’expansió de les poblacions i la millora de la qualitat de vida.

b) Fer efectiu el dret dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i adequat.

c) Intervenir en el mercat immobiliari per a abaratir el preu del sòl urbanitzat i facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics.

d) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable.”

Que, com que els usos de la unitat D (hotel, comercial, oci, altres) no són propis del patrimoni municipal, l’Incasol els pot alienar (amb oferta pública) i destinar el producte de la venda a aquestes actuacions.

On i com ho farà?. El Consorci del CRT va acordar::

“Sol·licitar a l’Institut Català del Sòl que els aprofitaments urbanístics que puguin correspondre als ajuntaments, i resultants del desenvolupament urbanístic del PDU del CRT de Vila-seca i de Salou, siguin objecte de reinversió en els municipis de Vila-seca i de Salou en projectes d'infraestructura i d'habitatge públic, prèvia proposta del respectius ajuntaments.”

Però a la Normativa no es diu res d’això. No toca que ho digui,  no és matèria que hagi de figurar a la normativa del PDU, però tampoc hi hauria de figurar el repartiment dels impostos locals, i sí que hi és.

De què parlem, amb aquesta unitat D? Doncs de 50.000 m2 de sòl, amb un sostre de 111.000 m2. A grans trets –caldria afinar més- i utilitzant els valors del mateix PDU, comptant un valor de repercussió del sòl en una forquilla entre 145/159 €/m2 (segons mètode de valoració) això serien entre 16.203.750 i 17.653.000 €.

6. Més coses. La Sentència del TSJC que va anul·lar el PDU anterior pel que feia a l’ordenació del CTI ho va fer per la incompatibilitat de l’espai lliure amb la zona de seguretat de la indústria química, atenent al criteri de funcionalitat dels espais lliures; és a dir, que han de poder ser utilitzats en condicions per la ciutadania. Això té a veure amb les dimensions, amb la forma, i amb la ubicació.

El nou PDU redimensiona l’espai lliure –ja ho hem vist- i el resitua, per a complir la sentència. Les noves dimensions són més reduïdes però, en tot cas, compleixen els estàndards legals. Ara bé, la nova ubicació és una franja paral·lela a la C-31b, entre aquesta via (més els afegits que caldran per a la mobilitat del sector) i l’edificació. Ho podeu veure aquí:

 



Jo tinc els meus dubtes que un espai encaixonat entre la C-31b (que, no ho oblidem, és el principal accés al conjunt) i les zones d’hotels i altres -que, això sí, tenen força espais lliures entre les edificacions-  compleixi realment aquesta funció d’espai lliure al servei de la gent. Si fos malpensat, diria que, a l’hora de no tenir més remei que reubicar l’espai lliure després de la sentència, algú ha dit “Ah sí? Doncs ara veureu!” però això seria ser molt malpensat. Més aviat és que la premissa era que les zones d’aprofitament no es toquen, i, clar, no hi havia massa marge de maniobra.

7. Recordo que, al moment de tramitar-se la modificació de la llei del CRT, per a fer possible tot això –aleshores encara amb les fantasmades de Veremonte- el pacte CiU/PSC va introduir-hi un esmena que deia:

“Amb independència dels canvis que es puguin produir com a conseqüència de les modificacions del planejament de l’àmbit del centre recreatiu turístic de Vila-seca i Salou, s’han de tenir en compte els valors i les reflexions del Catàleg de paisatge del Camp de Tarragona pel que fa a la configuració d’espais i edificacions.»

El PDU conté un estudi d’impacte paisatgístic, i el Catàleg del Paisatge del Camp de Tarragona diu:

Objectiu de qualitat del paisatge 6

“Un paisatge que conservi elements identitaris propis de la Costa Daurada en les tipologies  edificatòries dels nous complexos turístics, residencials i d'oci i en les obres d'urbanització  i enjardinament dels espais públics.

Podem interpretar que edificacions de 75 metres d’alçada formen part d’aquests elements identitaris? Doncs... va a gustos, però a mi em sona a allò d’acceptar pop com animal de companyia. En tot cas, crec significatiu que, a la unitat D –la de l’aprofitament mitjà- s’hi permeten edificacions fins a 90 metres d’alçada, i que, sobre això, l’estudi d’integració paisatgística del PDU, en el resum que figura a la normativa, diu (errades sintàctiques incloses):

“Per als edificis d’oci s’apliquen principalment criteris de singularització, doncs s’opta per crear una icona única en el territori, en un espai excepcional envoltat d’altres fites visuals, optant per un disseny únic en l’acabat d’algunes d’aquestes construccions, la singularitat del qual els confereix identitat paisatgística pròpia.”

No sé, però a mi, això de la “icona única” i de la singularització, i el disseny únic, em sona a l’hotel en forma de guitarra. I això sí que no.

8. El PDU conté múltiples i detallades precisions sobre vegetació, sobre mesures ambientals, sobre perspectives, sobre transicions entre espais... Ja vaig dir, quan començava tot això, que no tenia cap dubte que, en aquest sentit, el PDU estaria ben fet, i ho mantinc. No és res d’això el que discuteixo, però tinc la sensació que és reforçar molt tots aquests aspectes, si voleu menors, per a fer passar el contingut del PDU. Daurar la píndola, diríem.

Però fins i tot en això hi ha coses. M’ha sobtat no veure-hi –potser se m’ha passat- cap referència a energies renovables, amb caràcter substancial. Crec que no només caldria, per a minimitzar l’impacte energètic, també seria un senyal positiu, una manera de dir “això –les instal·lacions d’energies renovables- no fa cap nosa, al contrari, i per això les volem al CRT”. Però no només no hi són, sinó que resulta que un dels ajuntaments, de manera explícita, va demanar:

“Per evitar possibles instal·lacions que desvirtuïn la finalitat d'aquests sols no urbanitzables, s'hauria de preveure la impossibilitat d'implantar instal·lacions d'aprofitament de l'energia solar i/o eòlica fora dels sostres d'altres instal·lacions o edificacions.”

A mi no em semblaria malament que, per exemple, a l’espai abans destinat a espai lliure i inclòs a la zona de seguretat química, s’hi inclogués una planta fotovoltaica, que sí seria compatible amb la zona de seguretat (de fet, és SNU i fora del PDU; hi podria anar).

Això, a més, contrasta amb el fet que Port Aventura va proposar una planta fotovoltaica just a sobre del CTI, en SNU... i que ha estat suspesa per la Comissió d’Urbanisme, al·legant l’impacte paisatgístic!. Que una torre de 90 metres sigui “icònica”  està bé, però que hi hagi una planta fotovoltaica no?. O és que potser temen que serà molesta a les vistes des de les torres?

9. I per acabar (bé, per ara). Em refermo en el que ja he escrit altres cops, en el sentit que:

S’ha retorçat el concepte de planejament, no com a guia per a l’endreça del territori, sinó com a simple revestiment tècnic i jurídic del que es vol. Per a fer això, no calen tants plans.

Cada nova passa va en la línia de reducció i d’ajustament a allò que realment pot ser assumible. En aquest sentit, continuo creient que allò que HRC vol fer, i veu possible de fer, és aquella primera etapa, d’una magnitud molt semblant a altres plans possibles a l’entorn. Potser que ho acabem decidint.

Caldrà estar molt atents al nou contacte de compra-venda, si és que es continua amb aquest absurd que l’Incasol faci d’intermediari. Recordo que l’anterior contracte estava ple de trampes per les quals la part venedora –la Caixa- es treia el mort de sobre, encolomava moltes coses a l’Incasol, i i HRC prenia tota mena de precaucions a esquenes de l’Incasol (per exemple, amb el tema aprofitament mitjà). 

 

I, per avui, ja n’hi ha prou. Hi hauria més coses, però no cal abusar.


Cap comentari:

Publica un comentari a l'entrada