Una mica més de BCN World. Qui mana?

La notícia del dia és la definitiva retirada de Veremonte de tota l’operació abans anomenada BCN World i que ara no té nom. Recordem que fa uns mesos Veremonte es va retirar del seu paper impulsor de la totalitat del projecte i es va limitar a ser soci de Melco i de Hard Rock Cafe per a dues llicències de casino.

No vull repetir-me, però ja he dit força cops que Veremonte sempre m’havia fet la impressió d’empresa poc seriosa, més venedora de fum que no pas promotora de realitats i coneixedora del que suposa realment una promoció d’aquest tipus. Clar que potser el que passa és que ha fet bé el que sap i volia fer d’entrada, que és aixecar una expectativa, cobrar per aquesta expectativa, i ja us ho fareu.

En tot cas, l’escenari actual reforça el criteri que ja vaig exposar aquí en el sentit que la Generalitat assumeix un paper cada cop més director (de fet, sempre ha tingut la darrera paraula, però ara es fa més evident). Què vol dir això? Doncs que si, fins ara, podia excusar-se –i això és molt relatiu- amb les exigències de Veremonte –sola o en companyia d’altres, que és una fórmula que surt sovint al Codi Penal- per al PDU, aquest condicionant va perdent pistonada a mesura que hi ha menys agents i més especialitzats. L’escenari actual és de tres ressorts, la meitat dels sis pretesos –i això sembla indicar un cert realisme sobre les possibilitats del mercat- i això s’hauria de traslladar al Pla director en termes d’edificabilitat, alçades, etc.

És clar, això posa de manifest una part del projecte que, si no amagada, ha anat passant desapercebuda i que ningú no ha justificat mai, que és el manteniment –fins i tot increment- de la promoció residencial (qui vulgui saber-ne més coses, només ha de repassar en aquest blog tot el que du l’etiqueta BCN World).

L’operació turística –i ara no entra a jutjar-la- sembla que va endavant per si mateixa. NI Melco, ni Peralada, ni Hard Rock Cafe tenen cap relació amb promocions residencials, el seu interès és el de ressort + casino. Les llicències  demanades són completament independents de qualsevol promoció residencial. I l’experiència de Port Aventura –i un mínim coneixement del territori- ens ensenya que una oferta de milers d’habitatges de segona residència a la zona és inviable, i innecessària per a l’èxit de l’operació.

Aleshores, perquè aquest interès per a mantenir i incrementar l’oferta residencial a la zona?. En termes econòmics, el que dóna valor és la possibilitat o no de l’aprofitament, i a on es vincula aquest aprofitament. L’escenari que sembla que ens vulguin plantejar és: per una banda, la banana amb els ressorts, que se segrega de l’actual CRT, i es valora –opció de compra- en 110.000.000€; per una altra banda, la resta del CRT, que continua en les mateixes mans, i que manté usos i edificabilitats de tipus turístic i residencial, i que no és objecte de venda.

Qui decideix si això va així o no és el PDU, és a dir, la Generalitat. Però no té cap obligació de fer-ho, si no vol, ni tan sols derivada del contracte d’opció de compra (perquè, si la Caixa considera que no es compleixen les condicions pactades –per exemple en el contingut del PDU- el que queda sense efecte es una opció de compra que l’Incasol ja no pensava executar, és a dir, res de res).

La Generalitat, doncs, podria optar perfectament per limitar l’aprofitament de tot el CRT als tres ressorts que semblen viables, i deixar la resta com espai lliure sense aprofitament. I la Caixa, aleshores, hauria de repercutir el preu de tot –és a dir, el que deixa de guanyar- allí on hi ha aprofitament. Que és el que passa en totes les promocions, que els costos totals –d’adquisició de sòl, de gestió, d’urbanització, i el benefici- es repercuteixen sobre el que és objecte de venda. Això és mercat.

I si la Caixa no està d’acord amb aquest PDU –que és molt legítim- es pot quedar com està, és a dir, amb l’ordenació i l’edificació actualment vigents. Ara mateix, si volgués, ja podria edificar 2.477 habitatges perquè els plans parcials estan aprovats, i la urbanització és feta. Si no ho ha fet, si no ha funcionat fins ara, ni tan sols amb l’esquer de Port Aventura, què li fa pensar que funcionarà més endavant amb l’esquer dels casinos?. Ens ho podria explicar? Perquè, en tot aquest debat, mai no ha piulat. Ha deixat que Veremonte i la Generalitat vagin dient coses, però el principal interessat, i el qui pot treure més profit i que condiciona més el PDU, no ha dit mai ni ase ni bèstia.

Com ha dit el conseller Puig, ara els operadors podran negociar directament amb la Generalitat. Això és una responsabilitat més gran, i seria bo saber com la pensen exercir. Qui ha de manar en el PDU i, per extensió, en l’ordenació territorial és el sector públic i l’interès general. I els particulars s’hi han de subjectar. 

(la imatge és la de sempre; ja és com una etiqueta, i em fa mandra buscar-e una de nova, tot i que no s'assembla en res al que hi ha ara)