dilluns, 5 de setembre de 2022

Apunts d'urbanisme tarragoní: 11: el nou POUM (4)

 

Reprenc els comentaris sobre el futur POUM de Tarragona, si més no, de la informació que se’n va coneixent. Però abans, un parell de coses.

El planejament és l’aplicació d’unes tècniques, amb una determinada cobertura legal, però no és només això, ni és sobretot això. Representa una projecció de futur, a partir d’una realitat donada, d’unes condicions prèvies, i per això és importantíssim -i n’he parlat sovint- un bon coneixement d’aquesta realitat. Però també és la formulació d’un projecte de ciutat, d’un projecte futur i, com tots els projectes de futur d’aquesta complexitat, sotmès a la incertesa de moltes variables. No podem pretendre controlar absolutament el futur, i aquesta incertesa ha d’estar incorporada al mateix planejament (per a més dades, vegeu aquest magnífic article de l’amic i col·lega Manuel Benabent, que ho explica molt bé AQUÍ). Vol dir això que decisions preses en un moment i amb un context determinat, amb la informació disponible, poden no ser les indicades quan canvien les circumstàncies, però això no les fa errònies, i el mateix cal dir de les decisions preses ara mateix. Tota consideració del planejament com una certesa inexorable i invariable és un error.

En segon lloc, però, el planejament, per a ser viable, necessita d’algunes certeses i concrecions, i això, sovint, vol dir números. Aquí n’hi haurà uns quants, i ja n’hi ha hagut. Els números són importants, però no ho són tot. Una de les coses que ensenyo a les primeres classes és que si el planejament fos només l’aplicació d’una sèrie de fórmules establertes, no caldrien planejadors, amb un bon programa informàtic n’hi hauria prou. I no és el cas. Cal interpretar, intuir, proposar, assumir el risc d’equivocar-se (i voler-lo minimitzar, és clar) per a fer un pla possible. En això estem.

I ara anem pel tema. Una de les qüestions més importants del planejament d’una ciutat és el tractament de la funció principal, la residencial, allò que els benemèrits pioners del GATCPAC en deien “l’habitació”. Més, encara, quan ens trobem amb una situació preocupant de gent sense casa o sense casa en condicions, de desnonaments, de preus desorbitats... En aquest sentit, el planejament pot aportar part de la solució (només part: hi ha condicionants legals i econòmics que van molt més enllà. Això forma part d’una altra premissa bàsica: no demanem a l’urbanisme més del pot fer).

A Tarragona aquesta qüestió s’ha encarat, com és habitual, i està bé, a partir d’una primera consideració bàsica, que és la projecció de població futura, i la capacitat per acollir les llars necessàries. Sobre la població, ja vaig fer algunes consideracions AQUÍ, tot i que, naturalment, hi hauria molt més a dir. Pel que fa a habitatge, prenc com a punt de partida informacions publicades a la premsa AQUÍ o al Diari de Tarragona del dia 2 de març, pàgines 10 i 11 (la versió digital no és completa, per la part de les dades). També per la informació de la Comissió informativa de territori de l’1 de març de 2022.

Segons tot això, el punt de partida és, com ja he citat, la projecció demogràfica per al 2050, per una banda, i l’actual disponibilitat de sòl per habitatge. És un punt de partida raonable. Sobre la població, ja en vaig parlar. Sobre l’habitatge possible, i, consegüentment, veure si hi ha marge o cal possibilitar-ne més, amb els molts matisos sobre això -i ja n’anirem parlant- es parteix de l’existència de tres grans existències:

-      Els habitatges buits, quantificats en 7.772.

-      Els habitatges possibles en solars urbans, quantificats en 2.373 en 415 solars.

-      Els habitatges possibles en sectors, plans de millora urbana i polígons previstos a les Normes, quantificats en 10.729.

Total, uns 20.891 habitatges, amb els quals hem de passar mentre no s’aprovi el POUM i,  a més, el temps necessari per a disposar dels habitatges que es puguin generar a partir del POUM en noves operacions en sòl urbà o en nous sectors.

Ara bé, aquest punt de partida mereix alguns comentaris.

Per començar no és cert que hi hagi 7.772 habitatges buits. Ho he escrit i ho he dit molts cops (el que no he dit mai és “que sigui una xorrada”; aquest no és el meu llenguatge, jo tinc un respecte per aquests temes). No hi són per moltes raons:

-    Perquè aquesta xifra ve del Cens d’habitatges del 2011 (les darreres xifres disponibles) i és evident que, en onze anys, les coses han canviat molt.

-    Perquè aquell Cens es va fer per mostreig (només cal llegir la nota metodològica que publica l’INE amb el cens) i em temo que de fiabilitat dubtosa o, com a mínim, qüestionable.

-  Perquè treballs posteriors, a Barcelona o a Girona, molt més acurats, ens demostren que la xifra oficial de “buits” inclou moltes casuístiques, especialment immobles susceptibles de ser habitatge però ocupats per una altra activitat. Només a tall d’exemple, a Girona, amb unes xifres oficials de “buits” similars a les de Tarragona, les xifres més treballades les rebaixen a prop de 800 habitatges.

Per altra banda, les xifres són d’habitatges teòrics, sense tenir en compte l’estat de l’edifici (això figura en un altre apartat del Cens, però aquest sobre edificis, sense especificar-ne l’ús). Cabria, encara, fer més consideracions, com ara l’existència d’habitatges de titulars de fora de Tarragona que volen tenir una residència a la ciutat (això ho citava, molt encertadament, el treball de revisió del Pla local d’habitatge que havia iniciat PROMO, una solvent consultoria sobre habitatge, i que em temo que va acabar en un calaix, per aquesta maledicció adamita de molts governs). El mateix Pla Local d’Habitatge de Tarragona vigent recull aquesta observació sobre els habitatges buits (pàgina 58) i diu:

“Respecte als habitatges buits, la majoria dels estudis consideren que els diferents censos han sobrerepresentat considerablement aquesta tipologia”

Seria bo que el POUM ho tingués present, tenint en compte que tot són documents municipals.

També els habitatges que, de setembre a juny, es lloguen a estudiants, i de juny a setembre són habitatges turístics, no sempre declarats. Hi ha molt a dir i a estudiar -sobretot a estudiar- però una cosa és segura: no hi ha 7.772 habitatges buits a Tarragona! Ni com a premissa teòrica, només explicable des d’una posició burocràtica en el pitjor sentit (“és la darrera xifra oficial”).

Pel que fa als solars edificables, no dubto de les xifres ofertes, estic segur que la unitat del Mapa de la Ciutat haurà fet un bon treball d’inventari. Ara bé, també ens hauríem d’entretenir a analitzar la viabilitat d’aquests solars. Tots coneixem espais de Tarragona que fa anys i panys que no estan edificats (i, de vegades, un cau de merda, per cert). Si un solar està així des de fa molt de temps... potser passa alguna cosa. De vegades és un problema legal (disputes sobre la propietat, per exemple) però també pot ser que els costos no compensin, o que l’ordenació prevista no és factible. Hi ha de tot, i em sembla molt aventurat pensar només en truculències especulatives i similars.

Per altra banda, seria interessant saber si es pensa rellançar el Registre de solars d’edificació forçosa, una eina de què disposa l’Ajuntament per a forçar la sortida a mercat d’aquests solars. Que jo recordi, anteriors governs municipals la van anunciar a bombo i plateret, però no sé si va funcionar, ni amb quina efectivitat (tot i que soc força escèptic amb aquesta figura).

Vol dir això, doncs, que no sé si realment es disposa d’aquest potencial de 2.373 habitatges, o, a l’hora de la veritat, són uns quants menys.

El potencial de les figures de planejament derivat mereix més comentaris.

Per una banda, el conjunt de Plans de millora urbana i de polígons d’actuació previstos a les Normes i que provenen del POUM anul·lat. Una primera reflexió seria semblant a la dels solars buits: si en els anys de vigència del POUM no es van desenvolupar... potser vol dir alguna cosa.

Evidentment hi ha un factor clau, que és la crisi econòmica desfermada el 2008-2009, que ho va aturar tot, i per temps. Això és indubtable. Però també podem veure què passa amb alguns que si que van tirant endavant, com el PMU34 o el PMU 14 (dos plans que em semblen necessaris, i que comparteixo que els governs -el d’abans i el d’ara- impulsin, això que consti). Però eren possibles des del 2013, en què el POUM va adquirir vigència, i encara estan a les beceroles.

Això no és -o no és només- responsabilitat municipal. La formulació i tramitació del planejament derivat és lenta i complicada, i algun dia ens hauríem de plantejar simplificar-la i fer que totes les peces (els informes preceptius!!!!!) rodin amb efectivitat.

Però, a més d’això, també tinc els meus dubtes que tot els plans de millora i polígons siguin viables. Si no hi ha una relació adequada entre els costos (de sòl, d’urbanització, de cessions, financers) i els possibles guanys de l’aprofitament del polígon, no es farà res. I, de la mateixa manera que les previsions demogràfiques del POUM van saltar pels aires amb la crisi (i perquè previsions fetes a finals dels 90, principis del 2000, no es van revisar en un POUM que es va aprovar molt més tard) també les previsions econòmiques dels diferents sectors i polígons s’haurien de revisar. Les Normes, en un exercici pragmàtic que entenc, ho van incorporar tot, però això no hauria de ser el punt de partida automàtic del nou POUM.

I, pel que fa als sectors, és cert que hi ha el coixí de les ARE (Pou Boronat i Sant Salvador) que compten amb pla parcial i projectes d’urbanització aprovats -i això és un gran què- però no amb el projecte de reparcel·lació, que no serà fàcil, i, sobretot, no sabem quin és el capteniment municipal. Recordem que aquests sectors es desenvolupen per un consorci Ajuntament-Incasol. Ara això deu dormir el somni dels justos, però l’Ajuntament hi té alguna cosa a dir.

De tot plegat, doncs, crec que el potencial és força més baix per una banda, i, per l’altra, més dilatat en el temps. Si els solars són immediatament edificables -només obtenir la llicència- els plans de millora, polígons, i sectors necessiten d’un desenvolupament que triga uns quants anys, i hi hem d’afegir el temps de la construcció. I tot el que vingui nou amb el futur POUM ha de sumar el temps de formulació, tramitació i aprovació del POUM (que no estarà aprovat el 2025 com teòricament hauria de ser, això segur) més el temps de formulació, tramitació i aprovació del planejament derivat que correspongui, més el temps d’edificació. O sigui, que amb aquest potencial de 20.891 habitatges que caldria corregir bastant a la baixa hem de fer fins al 2033 o 2034, i això tirant curt.

Hi ha, però, més comentaris. Pel que he vist, l’Ajuntament fa els números amb una ocupació mitjana de 2.56 persones per habitatge. Aquesta és la xifra resultat de les llars existents i la població actual. Ara bé, podem seguir projectant aquesta relació persones/llar?. En tinc els meus dubtes.

Per una banda, el creixement de les llars unipersonals. A les projeccions de llar de l’INE es creu que les llars unipersonals passaran del 25.4% del 2018 al 28.8% del 2033, tot i que aquesta projecció és a escala espanyola, i no podem afirmar que Tarragona segueixi el mateix ritme, però sí que sembla plausible que la tendència sigui la mateixa.

Per altra banda, em sembla un error pensar que la dinàmica de creació de llars serà la mateixa. Les llars actuals són resultat d’un mercat escanyat, amb una part important de la població exclosa o amb serioses dificultats per accedir a un habitatge. Crec que no es valora prou la demanda retinguda, la gent que voldria crear una llar, i no pot, per condicions econòmiques i per manca d’oferta assequible. L’edat d’emancipació, a Espanya, és de les més altes d’Europa, i això no és un caprici d’adolescents eterns que viuen molt bé a casa els pares, això és el producte d’una ocupació precària que s’allarga de manera indecent, de salaris que permeten sobreviure però no viure, i de preus de l’habitatge per sobre de les possibilitats de molta gent. Assumir, sense més, que aquest escenari es mantindrà, pel que fa als efectes sobre l’habitatge, em sembla una resignació o una manca d’ambició inacceptables. El POUM no és tota la solució, sens dubte, però el que proposi pot ser part de la solució, i, en tot cas, ha de contemplar també -i no dificultar, sobretot- un escenari millor.

Finalment, un aspecte no contemplat és el de la rehabilitació d’habitatges, que hauria de ser fonamental. Ara bé, la rehabilitació és necessària en una gran part del parc d’habitatges -especialment la rehabilitació energètica- però això inclou habitatges ocupats. Des del punt de vista de la creació neta d’habitatges (i, afegeixo, de la creació neta d’habitatges assequible) ens hem de referir, sobretot (però no exclusivament) a la rehabilitació de ciutat, a la regeneració urbana, i això vol dir, en la majoria de casos, operacions de planejament derivat.

De manera que si, que cal fer números, però no fer passar bou per béstia grossa. Si Bismarck (o qui fos, que hi ha cites que es poden atribuir a tothom) deia que hi ha veritats, mentides i estadístiques, hauríem de filar prim amb les dades que fem servir per formular propostes. I del que pot resultar de nous sectors (és a dir, de nous sòls urbanitzables) que també és important, en parlaré més endavant.

I, sobretot, que s’entengui bé que, en aquesta reflexió, m’aplico les prèvies que he fet als primers paràgrafs, faltaria més. 


Cap comentari:

Publica un comentari a l'entrada